Modificación de la cabida en el título inmatriculador por la compradora sin concurso de la vendedora
Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca. Título inmatriculador rectificado en cuanto a su superficie únicamente por la parte compradora. Para tratar de subsanar las diferencias existentes entre la descripción de la finca en los títulos públicos y la que resulta de la certificación catastral, quienes figuran como compradores en el título público inmatriculador, por sí solos, y sin concurrencia de los vendedores, rectifican unilateralmente en una nueva escritura la descripción de la finca comprada para aumentar su superficie y hacerla coincidir plenamente con un recinto catastral con el que en la escritura de venta se dijo no coincidir, sino ser sólo una parte del mismo. La escritura rectificatoria supone que estamos ante un nuevo otorgamiento negocial que subsana o rectifica otro anterior, y al que por tanto sustituye, debiendo ajustarse este nuevo otorgamiento a las reglas generales de prestación del consentimiento negocial, exigiéndose en consecuencia el concurso del vendedor en la escritura de complementaria, o su ratificación posterior.
Como principio general, se pueden alterar los términos de una escritura cuando estos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada a que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por la vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos (y sus consecuencias fiscales). Ahora bien, la obligatoriedad de los pactos contractuales implica que cualquier alteración de su contenido requiera para su eficacia el consentimiento de todos los que en él fueron parte. Faltando tal intervención de comprador y vendedor no puede reconocerse a la escritura de rectificación la virtualidad rectificativa que se pretende y, en consecuencia, habrá que estar al contenido de la escritura de elevación a público de documento privado de compraventa, resultando, como se ha dicho, que no existe identidad en cuanto a la descripción de la finca contenida en el título inmatriculador con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica.
En definitiva, todo negocio bilateral, si adolece de algún error cuya evidencia no sea probada de manera absolutamente indubitada, requiere ser rectificado por todas las partes afectadas, y si quien propone la rectificación no obtiene todos los consentimientos precisos para ello, lo que ha de hacer es ejercitar las acciones que el ordenamiento jurídico le otorga. Atentaría a la seguridad jurídica admitir que, tras convenir vendedor y comprador en documento público sobre el objeto de la compra, pudiera después el comprador unilateralmente modificar o rectificar el objeto del negocio sin el concurso de la otra parte negocial.
(Resolución de 14 de febrero de 2020 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)
Anotación de embargo sobre una finca por deudas de los herederos de los titulares registrales
Registro de la Propiedad. Solicitud de anotación de embargo sobre bienes inscritos a nombre de personas distintas del ejecutado. Constancia de la condición de herederos de los ejecutados embargados en documentos desconocidos pata la registradora. En el recurso contra la calificación de registradores no cabe tener en consideración más que los documentos que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en motivos o documentos no presentados en tiempo y forma.
El principio de tracto sucesivo, que intenta evitar la indefensión, en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales. Este principio deriva a su vez de la legitimación registral, pues si la inscripción implica una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos.
La calificación del registrador del tracto sucesivo será distinta en cada uno de los supuestos siguientes:
a) Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal. Si ha fallecido el titular registral antes de iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales, sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios. Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.
b) Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes de iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de herederos ciertos y determinados, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador que la demanda se ha dirigido contra éstos, indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad. En definitiva, debe acreditarse su condición de herederos del titular registral.
c) En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.
(Resolución de 14 de febrero de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)
Obra nueva: modificación de la descripción de la finca tras demolerse la vivienda que contenía
Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva en construcción tras modificarse la descripción de la finca por la demolición de la vivienda unifamiliar existente en la misma. Tanto el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana como la Ley Hipotecaria se refieren exclusivamente al acceso al Registro de la descripción de una edificación, y no a las obras de demolición de edificaciones, cuya adecuación a la ordenación no es preciso que haya de promoverse o garantizarse, especialmente si se tiene en cuenta que el hecho de la desaparición de una obra, como circunstancia definitiva e inamovible, puede resultar también de actos ajenos a la actuación del titular registral e independientes de la previa obtención de una licencia, debiendo así distinguirse entre los supuestos sujetos a fiscalización administrativa y aquellos otros en los que la justificación de dicha fiscalización es premisa necesaria para la inscripción. En consecuencia, la sujeción del acceso a Registro de un hecho modificativo de la realidad física, previo a la justificación de un acto administrativo de fiscalización, ha de ser interpretada con carácter restrictivo, de forma que sea aplicable sólo a aquellos supuestos en que expresamente así se prevea por el legislador.
En este caso, en el ámbito de la legislación urbanística de Castilla-La Mancha, a la escritura se incorpora certificado del arquitecto director de la obra, en el que consta que la obra se está realizando de acuerdo con el proyecto técnico elaborado en su día, para el cual se obtuvo la licencia de obras coincidiendo con la descripción consignada en la escritura. La función registral de colaboración en el control de la legalidad urbanística resulta plenamente cumplida en la medida que resulta acreditada la licencia urbanística que ampara la modificación descripción de la edificación que consta en el folio registral, así como su concordancia con la realidad física, como resulta de la certificación técnica. Cualquier rectificación descriptiva de una edificación debe cumplir los requisitos propios de una modificación de obra nueva, especialmente lo relativo a los requisitos urbanísticos, sin que los trámites previstos en el artículo 201 LH sean hábiles para rectificar por sí una edificación ni para elementos integrantes de una división horizontal. Corresponde al técnico certificante, bajo su responsabilidad, afirmar si las modificaciones constructivas que se han llevado a cabo en el curso de la construcción son conformes con el proyecto para el que se obtuvo la licencia o cumple los requisitos de antigüedad legalmente exigidos.
(Resolución de 14 de febrero de 2020 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)
Cese de administrador. Diligencia notarial de notificación
Registro Mercantil. Cese y nombramiento de administrador único. Requerimiento instado al notario autorizante por el nuevo administrador para que notifique al anterior su cese. El artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil establece que la certificación del acuerdo por el que se nombre al titular de un cargo con facultad certificante, cuando haya sido extendida por el nombrado, sólo tendrá efecto si se acompaña notificación fehaciente del nombramiento al anterior titular en su domicilio. La notificación admite dos vías, ex artículo 202 del Reglamento Notarial: el notario enviará la cédula, copia o carta por correo certificado con acuse de recibo; o bien se personará en el domicilio o lugar en que la notificación o el requerimiento deban practicarse. Si no se halla presente el requerido, podrá hacerse cargo de la cédula cualquier persona que se encuentre en el lugar designado y haga constar su identidad; si nadie se hiciera cargo de la notificación, se hará constar esta circunstancia; y si el edificio tuviera portero, podrá entenderse la diligencia con el mismo.
El artículo 203 del Reglamento Notarial añade que si las personas mencionadas se negaren a recoger la cédula o prestasen resistencia activa o pasiva a su recepción, se hará constar así, y se tendrá por realizada la notificación. Pero el Tribunal Supremo declaró nulo el inciso relativo a la persona, distinta del interesado o su representante, con quien se haya entendido la diligencia, por entender que se apartaba del régimen general de la Ley 30/92, estableciendo un supuesto de eficacia de la notificación no previsto en dicha Ley e incompatible con la misma y con el principio de reserva de ley. Según el último inciso del artículo 203, se hará constar cualquier circunstancia que haga imposible al notario la entrega de la cédula; en este caso se procederá en la forma prevista en el párrafo sexto del artículo 202. Esa circunstancia puede ser precisamente que las personas con quien se entienda la diligencia se negaran a hacerse cargo de la cédula. Por ello sería imprescindible que, como dispone ese párrafo sexto, el notario envíe la cédula por correo certificado con acuse de recibo o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega.
A la luz de lo establecido en los referidos artículos 202 y 203 del Reglamento Notarial, sería necesaria una doble actuación notarial que diera cobertura al menos a dos intentos de notificación con entrega de la correspondiente cédula, uno efectuado mediante la personación del notario en el domicilio en que la notificación había de practicarse, y otro mediante su envío por correo certificado con acuse de recibo (o por cualquier otro procedimiento que permitiera dejar constancia fehaciente de la entrega). Tiene declarado esta Dirección General que debe tenerse por efectuada la notificación siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el primer precepto, ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepción por la persona -que sea el interesado o su representante- con quien se haya entendido la diligencia, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea que la recibiera) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal). Y es que, con carácter general, basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo. De este modo, en los casos como el presente, si se ha realizado únicamente el intento de notificación presencial prevista en citado artículo 202, pero no el envío de la cédula de notificación por correo certificado con acuse de recibo, existiría un obstáculo a la inscripción.
(Resolución de 19 de febrero de 2020 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)
Efectos de la notificación fallida a la sociedad de la renuncia del administrador
Registro Mercantil. Renuncia de administrador solidario. Notificación notarial a la sociedad devuelta por haberse practicado en el nuevo domicilio social, cuyo cambio no ha tenido acceso al registro por cierre registral por falta de depósito de cuentas. El adecuado desenvolvimiento de la actividad societaria exige que la sociedad tenga oportuno conocimiento de las vacantes que se produzcan en su órgano de administración, a fin de posibilitar que se supla tal baja. Por ello, no se excluye la facultad de libre renuncia al cargo de administrador de la sociedad de responsabilidad limitada, pero se supedita el reconocimiento registral de la dimisión a su previa comunicación fehaciente a la sociedad. Dicha notificación se enmarca en el ámbito de las relaciones internas societarias de gestión, por lo que debe admitirse que el administrador dimisionario pueda cumplir su deber de diligencia mediante la comunicación realizada en el nuevo domicilio de la sociedad aun cuando éste no se haya inscrito todavía. El cambio de domicilio social en el referido ámbito interno tiene efectos desde el momento en que se haya adoptado el correspondiente acuerdo social y su inscripción no tiene carácter constitutivo, sin perjuicio de que la misma sea obligatoria y, a falta de ella, dicho acuerdo no sea oponible a terceros de buena fe.
Por ello, en el presente caso, al manifestar su renuncia mediante comunicación remitida al nuevo domicilio social, el administrador ha aplicado la diligencia que le era exigible, de modo que la eficacia de su renuncia no puede verse condicionada por contingencias como el hecho de que la correspondiente modificación estatutaria relativa a dicho domicilio no se haya inscrito (por falta de depósito de las cuentas anuales, lo que no debe impedir la inscripción del cese de administrador). A ello deben añadirse las dificultades prácticas que encontraría el administrador si la efectividad de su renuncia al cargo dependiera de una comunicación a la sociedad que normalmente sería infructuosa si debiera remitirse a un lugar que ha dejado de ser el domicilio social, por más que todavía figure en el Registro.
En un registro de personas, como el Registro Mercantil, registro de empresarios, algunos principios registrales como el de tracto sucesivo no pueden tener el mismo alcance que en un registro de bienes donde los derechos que sobre ellos recaigan o bien son incompatibles o gozan entre sí de preferencia en razón del momento de su acceso al registro. Por ello, aunque el Reglamento del Registro Mercantil formule tal principio –que no aparece con rango legal–, su aplicación ha de ser objeto de una interpretación restrictiva. Añade el Reglamento que para inscribir actos o contratos modificativos o extintivos de otros otorgados con anterioridad será precisa la previa inscripción de éstos. Esta regla no puede elevarse a obstáculo cuando lo que se pretende es que tenga reflejo registral el cese del administrador que ha cumplido su deber de diligencia al notificar a la sociedad su renuncia a dicho cargo en el nuevo domicilio social, renuncia que en nada afecta a la situación registral de la sociedad respecto de su referido domicilio. Y tal renuncia no puede ser privada de efectos por el hecho de que el cambio de domicilio, en sí mismo, carezca de oponibilidad frente a tercero de buena fe.
(Resolución de 19 de febrero de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)