Extinción de contrato de arrendamiento por adjudicación de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria
Arrendamiento de vivienda. Desahucio por falta de pago y reclamación de rentas. Extinción de contrato de arrendamiento por adjudicación de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria. El texto vigente del art. 13 de la LAU, al concertarse el contrato de arrendamiento objeto del proceso con el anterior propietario e, igualmente, al tiempo de adjudicarse a la entidad actora la vivienda litigiosa en procedimiento de ejecución hipotecaria, era el redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019. La finalidad de esta norma exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
Tras la nueva redacción de dicho precepto, en el presente caso es de aplicación su apartado 1, párrafo primero, toda vez que el contrato de arrendamiento no accedió al registro; puesto que, si hubiera accedido al mismo, antes de la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad, serían de aplicación los principios registrales de oponibilidad de lo inscrito y de prioridad registral.
El recurso de casación queda circunscrito a determinar si, adjudicada al SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que amparase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento, que constituía el título habilitante de la ocupación de la cosa arrendada y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler por el SAREB. El tribunal adopta esta segunda posición, toda vez que, tras la reforma del art. 13 de la LAU, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido y el art. 7.2 de la precitada disposición general señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el correspondiente registro de la propiedad.
En este caso, se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los demandados que, en consecuencia, se hallarían en situación jurídica de precario. No cabe fundar la demanda en la reclamación de las rentas con respecto a un contrato de arrendamiento extinguido. No existen vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y los anteriores arrendatarios demandados, que permitan accionar con base a los arts. 17, 27.2 a) de la LAU y 1555.1 del CC, sin perjuicio de las otras alternativas con las que contaba la sociedad accionante para reclamar los perjuicios sufridos por la ocupación sin título del inmueble.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 19 de abril 2021, recurso 6039/2018)
Protección del menor: Impugnación del decreto de edad del Ministerio Fiscal
Protección de menores. Impugnación del decreto de edad del Ministerio Fiscal. Derechos fundamentales. Identidad del menor. Los recursos tienen origen en un procedimiento iniciado por la vía de la tutela de los derechos fundamentales con el fin de que se declare la minoría de edad del demandante con apoyo en su pasaporte y carta de identidad nacional expedidos por el Consulado de Marruecos en España, al entender que tales derechos se habrían visto vulnerados por el decreto del Ministerio Fiscal que determinó su mayoría de edad.
Cuando la resolución administrativa de cese de la tutela de un menor se dicta con apoyo en un decreto de la Fiscalía de mayoría de edad, la oposición a la resolución administrativa permite a los tribunales pronunciarse sobre el mismo decreto, al hilo de un procedimiento iniciado para impugnar uno de los efectos derivados de su aplicación. Pero en un caso como el presente, en el que se dice que al menor se le ha privado de la protección a la que tiene derecho como tal, pero no consta la existencia de una resolución de la entidad pública que deniegue la declaración de desamparo (no la aporta ninguna de las partes), es razonable que el demandante impugne directamente el decreto de la Fiscalía.
La sala entiende que la admisibilidad de la impugnación del decreto es una exigencia del derecho a la tutela judicial efectiva y de la protección del menor. La vía de los derechos fundamentales no es inadecuada porque lo que se planteó en la demanda y ahora en el recurso versa sobre la determinación de la edad del menor, lo que tiene trascendencia a la hora de fijar su identidad y estado civil -vinculados a la fecha de nacimiento- y considerados como un derecho básico de los niños. Al mismo tiempo, no considerar fiables el pasaporte y la carta de identidad expedidos por el Consulado de Marruecos en España, de los que ni se acredita ni se afirma que sean falsos, irregulares o estén manipulados, y que no han sido impugnados, comporta una vulneración del derecho de igualdad y no discriminación ante la ley basada en el origen nacional del menor. Contra lo que sostiene la Audiencia, la jurisdicción civil es competente para conocer de la pretensión ejercitada en atención al contenido de los derechos invocados.
La sala confirma la sentencia del juzgado que declaró que al demandante se le debió tener por menor de edad de acuerdo con su documentación y que le correspondía la atención que dispensa la legislación al menor de edad extranjero no acompañado.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 18 de junio 2021, recurso 4373/2020)
Nulidad de los contratos por causa torpe y sus consecuencias
Nulidad de los contratos. Simulación absoluta. Causa torpe. Arrendamiento rústico. Restitutio in integrum. En caso de nulidad de contratos por causa torpe si ser considerados delito, Cuando la culpa esté de parte de ambos contratantes, ninguno de ellos podrá repetir lo que hubiera dado y reclamar cumplimiento, y si la culpa es de un solo contratante, no podrá éste repetir lo que hubiese dado, ni pedir el cumplimiento. El otro, que fuera extraño a la causa torpe, podrá reclamar lo que hubiera dado, sin obligación de cumplir lo que hubiera ofrecido.
El contrato de arrendamiento rustico en este caso y su anexo fueron simulados, pues "se suscribieron exclusivamente a fin de crear una apariencia jurídica frente a terceros, en concreto frente a la Administración Pública, a efectos de reunir los requisitos exigibles por la Junta de Extremadura para obtener las correspondientes subvenciones administrativas del PAC, y solo 12 euros de renta mensual. En consecuencia, el contrato de arrendamiento rústico y su anexo carecerían de causa, o que en los contratos de arrendamiento la causa de la obligación de cesión de uso y disfrute de la cosa por parte del arrendador es la obligación del pago de la renta.
Cuando la nulidad declarada del contrato de arrendamiento se funda en su simulación absoluta por falta de causa, no es aplicable la regla 2º del art. 1306 y sí la devolución de las respectivas prestaciones efectuadas, conforme a lo previsto en el art. 1303 CC.
Por tanto, las cantidades percibidas por el arrendatario consecuencia de las ayudas PAC son beneficios fruto de la explotación de las fincas en virtud de un contrato declarado nulo, no por existencia de causa torpe imputable a la arrendadora, sino por ausencia de causa y por ello y como frutos pueden ser reclamados por la arrendadora y deben ser restituidos por el arrendatario.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 22 e junio de 2021, recurso 3677/2018)
Reducción de donaciones por inoficiosas en protección de legitimarios
Derecho de sucesiones. Herencia. Legitimarios. Acción de suplemento. Donaciones inoficiosas. Protección de la hija legitimaria que recibió una donación de cuantía insuficiente para cubrir su legítima, y renuncia a la herencia de las otras dos hijas que recibieron donaciones por importe superior a la legítima. El legitimario que recibe una donación expresamente como anticipo de su legítima, aunque repudie la herencia, mantiene la donación y la eficacia de las donaciones solo se ve perjudicada si son inoficiosas.
Partiendo de que no se discute que la recurrente ha recibido menos legítima de lo que le hubiera correspondido, La cuestión controvertida es la acción que debió ejercitar. Se entiende que el legitimario puede, en primer lugar, aminorar el contenido económico del título de heredero (acción de suplemento o de complemento); en su defecto, los legados (acción de reducción de legados) y, en último lugar, las donaciones (acción de reducción de donaciones).
La acción de suplemento, por tanto, necesariamente debe dirigirse contra los herederos (o contra la comunidad hereditaria antes de la partición). Pero en el presente caso, la acción de suplemento no puede prosperar, pues como consecuencia de la repudiación de la herencia, las demandadas no han sido nunca herederas. Ello con independencia de que, además, no habiendo caudal relicto, no hubiera podido obtener nada para completar y cubrir su legítima. Por esta razón, al no haber legados, dice con acierto la sentencia recurrida que lo procedente hubiera sido, con arreglo a su régimen jurídico y sus presupuestos, una acción de reducción de las donaciones por inoficiosidad. Pero el ejercicio de la acción de reducción de donaciones por inoficiosidad está sometido a un plazo de caducidad de cinco años que debe computarse desde el fallecimiento del causante y en este caso transcurrió más de veinte años por lo que se desestima la demanda.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 21 de junio de 2021, recurso 4126/2018)