No es posible fijar un vencimiento para la hipoteca superior al de la obligación garantizada
Registro de la Propiedad. Hipoteca. Plazo de vencimiento superior en dos años a la fecha de vencimiento del aval garantizado. La duración de la obligación garantizada es uno de los elementos que integran el que se puede denominar como contenido natural de la inscripción de la garantía hipotecaria. Como consecuencia de ello, siendo el derecho de hipoteca un derecho accesorio al de la obligación principal garantizada, la regla general en materia de hipotecas será que el plazo de vencimiento de esa obligación principal determinará, no la finalización de la duración del asiento registral de hipoteca, sino el inicio del período de cómputo de la prescripción de la acción hipotecaria, produciéndose la caducidad del citado asiento. Sucesivas reformas legales, especialmente las llevadas a cabo por las leyes 2/1994 y 41/2007, a fin de facilitar el crédito, han flexibilizado en materia de hipotecas las exigencias de los principios de determinación y de accesoriedad, permitiéndose, en ciertos supuestos, la hipoteca sin la previa determinación registral de todos los elementos de la obligación o de una pluralidad de obligaciones futuras solo caracterizadas por su denominación.
La accesoriedad del derecho real de la hipoteca respecto del crédito garantizado supondrá, en principio, que, en supuestos de constitución de la hipoteca por un plazo determinado, el vencimiento de ésta sea posterior al de la obligación asegurada y que esta regla se traduzca en que el día inicial del plazo de ejercicio de la hipoteca sea el del vencimiento de la obligación garantizada. Si la fecha de vencimiento de la obligación garantizada fuera posterior a la fecha en que quedara extinguido el derecho real de garantía por haber expirado su plazo de vigencia, la hipoteca no llegaría respecto a tales créditos a cumplir ordinariamente con plenitud (salvo vencimiento anticipado de la obligación) su específica finalidad de garantía, pero de ahí no puede inferirse, para evitar ese resultado, que en tales casos la duración de la garantía no genera la extinción del asiento registral. Admitida tal hipótesis negocial, tampoco cabrá rechazar aquella otra en que las respectivas fechas de vencimiento de la obligación y de la garantía, ésta con efecto de caducidad, coincidan.
Frente a la posibilidad legal de novar modificativamente la obligación garantizada (incluso su plazo) mientras se encuentre vigente la inscripción de hipoteca, sin pérdida de rango registral aunque existan terceros, prevista en la Ley 2/1994, las partes pueden acordar limitar esos efectos novatorios a aquellos pactos que tengan lugar dentro del plazo determinado desde el vencimiento inicial de la obligación, en cuyo caso no podrá pactarse el aplazamiento del pago una vez transcurrido el mismo, y de pactarse será suspendido el acceso registral a tales novaciones y restringida la posibilidad de que afecten a terceros. A este respecto debe recordarse que, incluso vencida y no satisfecha la obligación garantizada, es posible la citada novación modificativa de su plazo.
Dadas las diferentes consecuencias jurídicas que pueden tener los pactos de duración de la hipoteca, y a que las hipotecas en garantía de avales son susceptibles de diversas configuraciones atendiendo a la naturaleza de la operación jurídica avalada, es necesario analizar las circunstancias concretas de la hipoteca cuya inscripción es objeto de este recurso, a efectos de poder determinar cuál ha sido en este caso la voluntad concreta de las partes, y hay que concluir que los términos en que está redactada la escritura no satisfacen las exigencias de claridad que debe presidir la redacción de los asientos del Registro de la Propiedad, impuestas por el principio de especialidad hipotecaria. Con ello, se confirma la nota de la registradora de la propiedad en la que se señalaba que no es posible fijar un vencimiento para la hipoteca superior al de la obligación garantizada, pues al ser la hipoteca accesoria de la obligación, aquélla se extingue al extinguirse la misma.
(Resolución de 1 de junio de 2020 (6ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 10 de julio de 2020)
Acreditación de la liquidación tributaria para levantar el cierre registral
Registro de la Propiedad. Cierre registral por incumplimiento de obligaciones fiscales. Justificación del pago. Recibo de presentación del modelo del ISD en el Registro autonómico. Se trata de dilucidar en este expediente si a efectos de levantar el cierre registral impuesto por el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, y para el caso concreto del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es suficiente el recibo de presentación del modelo de dicho Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en el Registro de la Administración Autonómica competente, o si es necesario, además, justificar el pago del Impuesto o su exención o no sujeción. El artículo citado exige, para inscribir un documento en el Registro de la Propiedad, cualquiera que sea el soporte, electrónico o papel, en el que se presente, que se acredite, mediante el correspondiente justificante (igualmente electrónico o en papel), que el documento ha sido presentado a liquidación del impuesto que corresponda o que dicho impuesto ha sido objeto de autoliquidación (bien con ingreso de la cuota, bien por exención o no sujeción). Para acreditar el pago, exención o no sujeción, los registradores deberán exigir tanto la carta de pago, debidamente sellada, como la nota de justificación, exención o no sujeción, que deberán ser expedidas por la oficina liquidadora correspondiente.
En el supuesto del presente recurso, al título inscribible se acompañó recibo de la presentación de los modelos 660 y 650, en el Registro de la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma, y que dicho recibo no se limita a justificar la mera presentación, sino que permite identificar el expediente, las cantidades satisfechas en la autoliquidación y obtener copia de la carta de pago relativa al documento presentado, es decir acredita que se ha efectuado el pago. En consecuencia, se han acreditado los requisitos para levantar el cierre registral impuesto por el artículo 254 de la Ley Hipotecaria.
(Resolución de 1 de junio de 2020 (7ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 10 de julio de 2020)
La convocatoria de la junta debe seguir estrictamente las previsiones estatutarias
Registro Mercantil. Convocatoria de Junta general y ampliación del orden del día no ajustadas a lo establecido en los Estatutos sociales. Existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de Junta, dicha forma habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio, de suerte que la forma que para la convocatoria hayan establecido los Estatutos ha de prevalecer y resultará de necesaria observancia cualquiera que la haga, incluida por tanto la convocatoria judicial o registral. El derecho de asistencia a la Junta general que a los socios reconoce la Ley de Sociedades de Capital ha de ser integrado con el de ser convocados para ello, y no de cualquier forma, sino a través de la específicamente prevista a tal fin, en cuanto será la única a través de la que esperarán serlo y a la que habrán de prestar atención. Con tales requisitos se pretende garantizar al socio una publicidad que le permita conocer, con la suficiente antelación, las cuestiones sobre las que es llamado a pronunciarse y reflexionar detenidamente sobre el sentido del voto por emitir.
Los Estatutos son la norma orgánica a la que debe sujetarse la vida corporativa de la sociedad durante toda su existencia, siendo su finalidad fundamental la de establecer las reglas necesarias para el funcionamiento corporativo de la sociedad. En este sentido se ha dicho que los Estatutos son la «carta magna» o régimen constitucional y de funcionamiento de la sociedad. Este carácter normativo de los Estatutos y su imperatividad ha sido puesto de manifiesto por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en diversas ocasiones.
Pueden conservarse acuerdos adoptados aun cuando existan defectos no sustanciales en la convocatoria o adopción en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo, facilitando la fluidez del tráfico jurídico y evitando la reiteración de trámites y costes innecesarios que no proporcionen garantías adicionales. La falta de acreditación de la convocatoria de la Junta general conforme a Estatutos a uno de los socios hace imposible la aplicación de esta doctrina por la evidente lesión de los derechos individuales del socio que aquella falta comporta. Cuestión distinta es que, atendiendo a las circunstancias, pudiera entenderse que existiera abuso de derecho en las actuaciones de alguno los interesados, pero se trata de una cuestión ajena al estrecho marco del procedimiento registral y su valoración corresponde a los tribunales en el procedimiento judicial correspondiente.
(Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 23 de julio de 2020)
Ejecución de bienes de una sociedad concursada. Créditos concursales y contra la masa
Registro de la Propiedad. Mandamiento que ordena la expedición de certificación de dominio y cargas y práctica de nota marginal. Sociedad titular concursada, con convenio de acreedores aprobado. Falta de acreditación de la naturaleza -contra la masa o concursal- del crédito.Es importante diferenciar, cuando se trata de ejecución de créditos contra el concursado, si los mismos son créditos concursales y en este caso su clasificación, o contra la masa. En el supuesto de este expediente, la valoración de si el crédito perseguido estaba integrado dentro de los créditos concursales, a los efectos de examinar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el convenio aprobado, o contra la masa, debió efectuarse por el registrador al calificar el mandamiento que ordenaba la anotación preventiva. Dado que la anotación se practicó, debe suponerse que dichos extremos se comprobaron y se entendió que no había obstáculo para su extensión, cuya procedencia, por otro lado, no se ha discutido, quedando el asiento practicado bajo la salvaguarda de los tribunales, por lo que no hay motivo para no expedir la certificación de cargas indicativa de la continuidad del procedimiento.
Distinto sería el supuesto de una anotación preventiva extendida con anterioridad al concurso, pues en este caso la solicitud de certificación significaría la reanudación de un procedimiento suspendido por su declaración, en cuyo caso sería procedente exigir la acreditación de la clase de crédito objeto de ejecución, o al supuesto de expedición de una certificación de titularidad y cargas que indique el inicio de un proceso de ejecución hipotecaria, cuando la deudora e hipotecante se encuentre en situación legal de concurso, habiéndose aprobado el convenio en virtud de sentencia, en cuyo caso resulta fundamental que quede claramente establecida la condición del bien en cuestión, en este caso la finca hipotecada, como necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial y la calificación del registrador debe extenderse a la exigencia de dicha circunstancia. Pero en este supuesto, la anotación es posterior a la aprobación del convenio y la situación registral no ha sufrido modificación alguna en referencia con el estado del concurso, en particular respecto a la posible apertura de la fase de liquidación, ni consta que este extremo se ha comprobado por la registradora, por lo que nada impide la continuidad del procedimiento ni se cuestiona la competencia objetiva para su tramitación.
(Resolución de 3 de junio de 2020 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 23 de julio de 2020)
Dudas del registrador sobre la existencia de un dividendo en pago del cual se transmite una finca
Registro de la Propiedad. S.A. unipersonal. Reparto de beneficios. Entrega al único socio de un dividendo en especie mediante la transmisión del pleno dominio de una finca. Certificación de acuerdos expedida por el Administrador. Dudas del registrador sobre la existencia del dividendo. Es necesaria la expresión de causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico, sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción.
En este expediente, hay una causa expresada en la escritura, que es la de la transmisión de un inmueble en pago de la deuda derivada del reconocimiento de dividendos a favor del adquirente por decisión del socio único, de modo que están claras las prestaciones, su intercambio y las compensaciones de cada uno de los intervinientes, y su calificación por las partes, lo que hace oneroso el negocio y verdadera y lícita su causa. La existencia del crédito por los referidos dividendos es objeto de certificación de la correspondiente decisión social por quien se encuentra legitimado para ello. Por ello, constatada en la escritura calificada cuál la causa de la transmisión, y no cuestionada su licitud como hábil para amparar la transmisión patrimonial, la calificación en cuanto a ella se agota en los extremos que resultan de la referida certificación de acuerdos sociales, expedida, bajo su responsabilidad, por quien está legitimado para ello, de modo que no cabe extenderla al examen de la existencia misma de los dividendos resultantes dicha certificación. Al margen queda la posibilidad de actuación del órgano competente en ámbito tributario que corresponda para el caso de que proceda.
(Resolución de 20 de marzo de 2020 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 14 de julio de 2020)