Solicitud por la Administración de la “inclusión” en el registro de la catalogación de una zona como Bien de Interés Cultural y Zona Arqueológica

Registro de la Propiedad. Constancia registral de la condición de Bien de Interés Cultural y Zona Arqueológica. Identificación de las fincas. Calificación registral. Cumplimiento por la Administración de las resoluciones judiciales. Debe recordarse la doctrina basada en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción. En el caso de este expediente, prevista en la normativa autonómica la constancia registral («inclusión») de la circunstancia de la previa inscripción de un inmueble en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz, habrá que atender a las disposiciones de la Ley Hipotecaria para determinar en qué modo puede «incluirse» tal circunstancia afectante a determinadas fincas en los libros del Registro de la Propiedad. Por ello, no puede compartirse que no se pretende la «inscripción» diferenciando este término de la «inclusión» a la que se refiere la norma autonómica, argumentando que tal «inclusión» equivale a una constancia registral en general que persigue dar seguridad jurídica a eventuales negocios jurídicos sobre las fincas afectadas por el yacimiento arqueológico, así como evitar que se frustren los derechos de la Administración de tanteo y retracto. Tal constancia registral en general no está contemplada en la legislación hipotecaria, debiendo en todo caso ajustarse la pretensión de acceso al registro, amparada en la norma autonómica, a los tipos de asientos previstos en la legislación hipotecaria.

Siendo la Administración Pública condenada en un proceso contencioso-administrativo la encargada legalmente de ejecutar la sentencia recaída en el mismo, la actividad que al efecto despliegue se materializará necesariamente en uno o varios actos administrativos que habrán de ajustarse a los términos de aquélla. Serán pues los términos de la sentencia a ejecutar los que determinen la clase y el contenido de los actos que deba dictar la Administración Pública condenada por aquélla a fin de llevarla a efecto. La calificación por el registrador de la Propiedad de los documentos administrativos en los que se recojan actos dictados en ejecución de una sentencia contencioso-administrativa, cuando éstos sean susceptibles de causar algún asiento registral, habrá de modularse en función de la clase y contenido de éstos.

Así, si el documento recoge uno o varios actos nuevos de contenido positivo en sustitución de los judicialmente declarados nulos, ya sea por haberse subsanado los vicios procedimentales determinantes de dicha declaración, ya sea porque la Administración haya optado por ello en lugar de limitarse a declarar formalmente la desaparición jurídica de los actos viciados, la calificación por el registrador se realizará con plenitud, alcanzando a todos los extremos del artículo 99 del Reglamento Hipotecario. En cambio, si el acto administrativo reflejado en el documento que ingresa en el Registro es puramente negativo, limitado a reproducir miméticamente el fallo de la sentencia que decreta la nulidad del acto o actos impugnados, difícilmente podrá exigirse que el mismo se haya dictado respetando los trámites e incidencias esenciales propias de un acto de contenido positivo. El acto en este caso no entraña ninguna innovación en el mundo jurídico y por tanto no cabe exigir a la Administración que lo dicta que respete las mismas garantías procedimentales que son propias de los actos positivos. En resumen, la calificación registral negativa de un acto así no podrá fundarse en la omisión o realización defectuosa de «trámites o incidencias» que la Ley impone como esenciales a cualquier innovación jurídica por parte de la Administración.

(Resolución de 27 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de septiembre de 2020)

Sucesiones. El elemento internacional y la introducción de la professio iuris en el ordenamiento español

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Causante, de nacionalidad francesa, con residencia en España y casado en régimen de comunidad francés con una española, que testa y fallece en Cataluña. Professio iuris. La cuestión se centra en determinar si puede considerarse a la luz de la interpretación del Reglamento UE 650/2012, que en el testamento del causante ha existido o no elección de ley, aun siendo anterior a la aplicación del mismo. Por tanto, si la manifestación realizada por el causante, puede o no bastar para considerar aplicable la ley de su nacionalidad, entonces y en el momento de la apertura de la sucesión.

La expresión medieval professio iuris fue adoptada por el Derecho suizo de la época codificadora, a finales del siglo XIX, para aludir a la elección de un testador de la ley que habría de regir su sucesión, aun limitadamente. Una de las novedades del mencionado Reglamento fue la consagración de la professio iuris en todos los Estados miembros participantes (a día de hoy todos, menos Irlanda y Dinamarca) y la aceptación de la proveniente de un tercer Estado, con independencia de que fuera conocida en las tradiciones nacionales, lo que no sucedía en España ni en Francia.

La professio iuris tiene como fundamento evitar la imprevisibilidad de la ley sucesoria que resultare aplicable conforme a la posterior y última residencia habitual del causante y con ello garantizar la seguridad jurídica. Establecida la conexión de la ley aplicable, el Reglamento potencia una limitada elección de ley reducida a la posibilidad de elegir la ley de la nacionalidad, elección que, tanto para las disposiciones de última voluntad otorgadas tras la aplicación del Reglamento como para las previas, transitorias, puede ser expresa o tácita. La elección deberá hacerse expresamente en forma de disposición mortis causa, o habrá de resultar de los términos de una disposición de ese tipo. Una elección de ley contextual referida al momento del otorgamiento del acto de última voluntad, supondrá que la efectiva elección de ley habrá de valorarse en relación a aquel momento y conforme a la ley putativa. Uno de los problemas prácticos más relevantes en la aplicación del Reglamento es la interpretación que haya de hacerse de las cláusulas de elección presuntiva en cuanto en el momento que se realizaron no podía conocerse ni la futura existencia de un Reglamento que versara sobre la materia sucesoria ni el sentido del mismo.
En relación a los actos auténticos, el Reglamento distingue con nitidez entre instrumentum y negotium -sin a su vez hacer distinción entre las disposiciones de última voluntad y los actos notariales en ejecución de la herencia-, aunque solo estos últimos tendrán, sobre esta clasificación, determinadas las reglas de competencia jurisdiccional. Otorgado ante un notario español, con independencia de la elección expresa o tácita de la ley de una nacionalidad extranjera, el contenido del testamento podrá -deberá- acomodarse a esa ley -aplicación extraterritorial- pero la forma instrumental se regirá por la lex auctor -regit actum-, es decir las solemnidades del instrumentum se rigen por la ley notarial del lugar del otorgamiento mientras que su contenido sucesorio, se acomodará a la ley elegida que será además la lex putativa o de buena fe.

(Resolución de 28 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de septiembre de 2020)

Donación. Apoderamiento del donante al donatario. Autocontratación

Registro de la Propiedad. Escritura de donación otorgada únicamente por quien interviene como donatario y como apoderado de la donante. Acreditación de la representación. Juicio de suficiencia de facultades. Autocontratación.

El notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza. Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia.

El registrador, antes de practicar el asiento, deberá calificar si se da, según el contenido del título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorización o ratificación del dominus negotii que permita salvar dicha autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte el principio de tracto sucesivo cuando el transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los asientos y el de fe pública registral. Así, no es lo mismo una donación formalizada en ejercicio de un poder específico, que de un poder general; o aquel en el que el donatario sea un tercero ajeno al apoderado o que el donatario sea al mismo tiempo el apoderado del donante. En el caso específico del presente expediente tratándose de un poder general, y teniendo en cuenta la doctrina de nuestro Tribunal Supremo y de la Dirección General al respecto, se precisa que se exprese de manera clara y sin dudas que el autocontrato se encuentra específicamente salvado para el negocio jurídico correspondiente, en este caso, de donación.

(Resolución de 31 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de septiembre de 2020)

Reparcelación inversa. Anulación de proyecto de reparcelación inscrito. Cancelación de asientos y restitución de fincas

Registro de la Propiedad. Anulación de Proyecto de Reparcelación inscrito, por incorrecta transposición de la planimetría del PGOU a la realidad física. Cancelación de asientos. Retroacción de las actuaciones a la situación jurídica anterior, con restitución de las fincas aportadas. Entra dentro de la calificación del registrador valorar la congruencia del mandato de anulación del título de reparcelación inscrito y consecuente cancelación de asientos registrales con el procedimiento en que se dicta, y si éste es el previsto o uno de los previstos por el legislador para tales efectos. En el presente expediente la registradora considera que la Administración municipal no ha seguido el procedimiento legalmente establecido para la anulación del acto aprobatorio de la reparcelación inscrita.

El presente supuesto plantea un supuesto problemático que, pese a su complejidad y trascendencia ha carecido hasta tiempos recientes de una expresa regulación legal. Se trata de la denominada «reparcelación inversa» o «reversión de la reparcelación» que se hace necesario formalizar para dejar sin efecto, por diversas causas, una reparcelación aprobada e inscrita en el Registro de la Propiedad. Esta situación patológica ha motivado la intervención del legislador en el caso de Castilla La Mancha y la Comunidad Valenciana.

En los territorios que carecen de legislación específica, la falta de una regulación no debe ser obstáculo para su procedencia si se articula a través de los cauces procedimentales oportunos bien se haga efectiva a través de una decisión judicial, administrativa o incluso negocial, si bien ésta última limitada por el estrecho margen que la permite la ordenación urbanística y el Derecho Administrativo -v.gr. ejecución voluntaria de una sentencia judicial. Entendemos que, ante la falta de norma específica, la reversión de la reparcelación con el objeto de dejar sin efecto un proyecto de reparcelación inscrito, cuando no es objeto de anulación, debe articularse a través de la tramitación de una modificación del proyecto que, en el caso de la legislación aragonesa aplicable al caso, se somete a los mismos requisitos procedimentales que su aprobación.

A diferencia de la revisión de oficio, que faculta a la Administración para declarar por sí misma la nulidad de sus propios actos administrativos favorables o declarativos de derechos, cuando el acto administrativo favorable adolece de una causa no de nulidad sino de mera anulabilidad, la Administración debe declararlo lesivo, siendo al Juez a quien, mediante sentencia, corresponde anularlo y dejarlo sin efecto en el proceso judicial, pues la anulación no se produce en vía administrativa. El procedimiento de lesividad acaba con una resolución que sólo habilita a la Administración a presentar un recurso contencioso-administrativo contra el acto declarado lesivo. No obstante, nada impide que, si no hay derechos de terceros o todos los interesados están conformes, no sea necesario acudir a la declaración de lesividad y consiguiente impugnación judicial, si el acto administrativo adolece de una irregularidad material (como es la afectante a la superficie incluida en la unidad de actuación) que es objeto de convalidación con la conformidad de los interesados.

Debe reconocerse que, puesto que cabe la modificación de las situaciones jurídico-reales por resolución de la Administración, aunque estén inscritas en virtud de un título no administrativo, a fortiori deberá admitirse la modificación de la situación jurídico-real que esté inscrita en virtud de un título administrativo si, en el correspondiente expediente, éste, por nueva resolución de la Administración, pierde eficacia, o es alterado. Para que ello sea posible debe tratarse de expedientes en los que, en efecto, sea competente la autoridad administrativa para las correspondientes modificaciones sustantivas (que, por razón del principio de concordancia, han de tener reflejo tabular), y además que en el expediente se haya cumplido con las garantías legales, las cuales deben ser calificadas por el registrador, en particular, la de si el expediente ha sido seguido contra el actual titular registral. Estos criterios generales se confirman para un caso concreto (declaración en expediente de la nulidad de la venta o redención de censos, cuando los bienes pertenecen a entidades públicas) en las reglas que persisten en el artículo 27 del Reglamento Hipotecario.

(Resolución de 17 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 7 de octubre de 2020)

Diligenciado de libro de actas de una subcomunidad no inscrita

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Diligenciado de libros de actas. Presentación de libros de los edificios que integran una urbanización -con libro propio ya diligenciado-, previa a la inscripción de las subcomunidades.

Como criterio general, basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta interpretación favorable a facilitar la toma de razón de los acuerdos de determinadas comunidades no puede llegar al extremo de admitir la legalización de cualquier tipo de comunidad ordinaria, aun cuando se dote de estatutos o normas, si no cumple las condiciones para la aplicabilidad de la normativa. A este respecto debe recordarse que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil es aplicable, según expresa el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

En cuanto a las subcomunidades, tampoco -frente a la posición inicial sostenida por este centro directivo- se exige un rigor formal de manera que estén previamente inscritas en el Registro de la Propiedad las distintas subcomunidades. Basta que del título constitutivo inscrito del complejo inmobiliario resulten la existencia de diversos edificios o escaleras, con cierto grado de autonomía, para que puedan ser diligenciados sus libros de actas. En estos casos en los que no existen inscritas específicamente las distintas subcomunidades aunque sí los edificios, y no consta el acuerdo de la supracomunidad que sí tiene reflejada registralmente la diligenciación del libro de actas, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, será necesario que en la diligencia de legalización se exprese -y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización- que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la subcomunidad de usuarios y por no constar su reflejo en el libro de actas de la mancomunidad -en definitiva por falta de tracto sucesivo-, no se ha consignado por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización de los libros y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística.

(Resolución de 24 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 9 de octubre de 2020)