La constancia documental de los medios de pago se refiere a los empleados antes o en el momento del otorgamiento

Registro de la Propiedad. Compraventa parcialmente pagada mediante transferencias bancarias efectuadas el mismo día del otorgamiento. Acreditación de los medios de pago. Según la normativa vigente, respecto de la identificación de los medios de pago empleados, el registrador en su calificación deberá comprobar que en la escritura se hayan hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado –a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria–, según las reglas especificadas en el artículo 177 del Reglamento Notarial, y que no consta negativa alguna a aportar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. Debe examinar el registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura pública acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos.

En el presente caso la calificación no puede ser confirmada, en primer lugar, porque las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquél otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado. Y, en segundo lugar, porque según el artículo 177 del Reglamento Notarial, regla 3.ª, en caso de pago mediante transferencia los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones; y es indudable que tal requisito ha quedado cumplido.

[Resolución de 28 de julio de 2021 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 6 de agosto de 2021]

Desplazamiento en la aplicación del Código de consumo de Cataluña tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Cumplimiento de los deberes previstos en el Código de consumo de Cataluña por el notario y el prestamista. La cuestión que se plantea en la nota de calificación recurrida es si la omisión en la escritura de préstamo hipotecario de una expresa referencia a que se ha suministrado por parte del notario autorizante, con la antelación debida, la información a que se refiere el número 2 del artículo 123-10 del Código de consumo de Cataluña, y de la comprobación de que el prestamista ha suministrado la información a que se refiere el artículo 262-4 del mismo cuerpo legal, por sí solas, son motivo suficiente para suspender la inscripción de la hipoteca pactada, lo que hace preciso analizar la concreta naturaleza y alcance a efectos registrales de las distintas obligaciones recogidas en los referidos artículos.

En caso de no seguirse el procedimiento de contratación impuesto por la regulación sectorial aplicable en materia de préstamos hipotecarios con consumidores, hoy constituida fundamentalmente por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de créditos inmobiliario, y los especiales deberes de información que la misma impone, la eficacia del contrato en sí mismo o de una concreta cláusula, según la amplitud del incumplimiento, se verá comprometida ya que para entender que las cláusulas no negociadas se han incorporado al contrato, en este caso de préstamo hipotecario, es necesario respetar todos los trámites del indicado proceso de contratación, de tal forma que el adherente haya tenido oportunidad real de conocerlas de manera completa al tiempo de la celebración del contrato. Por otra parte, es evidente que ante el incumplimiento de las normas sobre transparencia material establecidas en la Ley 5/2019, ni el notario debe autorizar la escritura ni el registrador inscribirla. Es decir, el incumplimiento de los requisitos de información previa al contrato, produce como sanción, la posible nulidad o ineficacia del contrato, que será parcial, si la información deficitaria sólo afectara a alguna condición general, o bien total del contrato de préstamo, si la omisión de la información afectare a todas las condiciones del contrato, como ocurriría si se omite por el acreedor el suministro de la información precontractual o no se verifica el acta notarial de transparencia material y asesoramiento.

Por mor de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, y al haber limitado su disposición adicional quinta las competencias de desarrollo autonómico a lo que en ella se expresa, una importante consecuencia, en el ámbito de aplicación de normativa catalana, que es lo que aquí se suscita, es que la documentación a entregar al prestatario es la prevista en el artículo 14 de la citada ley, y no la referida en el artículo 262-4 del Código de consumo, pues la citada Ley estatal ha desplazado de forma sobrevenida a la normativa autonómica con la que entra en conflicto. Si bien las Comunidades Autónomas tienen competencia de desarrollo en relación con la información precontractual a suministrar por las entidades financieras (y así lo reconoce la Ley 5/2019 en su disposición adicional quinta), dicha información es solo una parte de un régimen de protección del consumidor que debe entenderse de aplicación general en todo el territorio del Estado, y una de cuyas bases está constituida por la intervención notarial, en los términos en que viene prevista en la Ley 5/2019 y que solo ella, en tanto que ley estatal, puede, ratione materiae, delimitar. Lo mismo sucede respecto del ámbito de calificación del registrador. De lo expuesto resulta claro que el registrador debe limitar su calificación, en lo que se refiere a esta materia, a que la reseña del acta notarial cumpla con los requisitos exigidos en el artículo 15.7 de la Ley 5/2019.

[Resolución de 30 de julio de 2021 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 11 de agosto de 2021]

Inmatriculación de finca. Informe sobre la invasión del dominio público. Emisión por la presidenta de una entidad local menor regulada por la legislación autonómica

Registro de la Propiedad. Informe sobre la posible invasión de dominio público emitido por un ente local menor -Junta Vecinal-. Avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Consecuentemente, la propia Ley 13/2015, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público. Tal normativa no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

A estos efectos, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria dispone que si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas deberá requerir el pertinente informe municipal para disipar las dudas de invasión de dominio público. La Junta Vecinal es una entidad local menor de la Comunidad Autónoma de Cantabria, recogida en la Ley 6/1994, de 19 de mayo, reguladora de las Entidades Locales Menores de dicha Comunidad. Corresponde al presidente de la Junta Vecinal, como órgano de gobierno unipersonal ejecutivo (entre otras funciones y en lo que interesa a este recurso) representar a la Junta Vecinal, ejercer acciones judiciales y administrativas en caso de urgencia y cualesquiera otras no reservadas a la Junta o Concejo.

[Resolución de 8 de septiembre de 2021 (5ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 18 de octubre de 2021]

El cumplimiento por el cesionario de créditos hipotecarios de las previsiones de la Ley 2/2009

Registro de la Propiedad. Cumplimiento por el cesionario de créditos hipotecarios de la inscripción en el Registro del artículo 3 de la Ley 2/2009 y de la vigencia de su seguro de responsabilidad civil. La Ley 2/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y las obligaciones que impone se refieren, prioritariamente, a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos, si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa en los mismos, deba cumplir ciertos requisitos que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente en cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo, como puede acontecer por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del tipo de interés variable, por el cobro de una comisión o gasto no pactado, por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, por el no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada o por el retraso en la cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista.

Aunque se hubiera formalizado el préstamo con anterioridad a la Ley 2/2009, el cesionario que pretenda su inscripción con posterioridad a la entrada en vigor de esta ley y esté dedicado profesionalmente a esta actividad, requiere el cumplimiento de los requisitos en ella establecidos. En el supuesto de hecho de este expediente, del propio contexto de la cesión, se deduce que no se trata de la cesión de un préstamo o crédito hipotecario aislado, ya que el objeto de la transmisión –entre otros préstamos hipotecarios que gravan otras fincas no pertenecientes al mismo Registro–, son tres préstamos hipotecarios sobre fincas que constituyen la vivienda habitual de deudor persona física.

[Resolución de 10 de septiembre de 2021 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 18 de octubre de 2021]

Compraventa de un edificio, como finca independiente, incorporado a una concesión inscrita

Registro de la Propiedad. Elevación a público de documento privado de compraventa por una mercantil de un edificio-refugio que forma parte de una concesión administrativa sobre una línea de transporte de energía eléctrica. Órgano competente para conocer del recurso. Cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante la Dirección General estatal competente. Por el contrario, cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten, además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán, como es el caso presente, el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a la Dirección General estatal competente en cumplimiento del artículo 324 de la Ley Hipotecaria.

La posibilidad de inscribir la concesión administrativa como bien inmueble, en sí misma considerada, viene prevista en el artículo 31 del Reglamento Hipotecario. Como resulta del precepto, deben afectar o recaer sobre bienes inmuebles, por lo que se excluyen las concesiones de servicios públicos, que se califican en el artículo 336 del Código Civil como bienes muebles.

La concesión administrativa regulada en el artículo 31 constituye lo que se suele denominar como una «finca especial» que abre folio registral. Constituye en sí misma una finca registral, diferente de los inmuebles sobre las que recaiga. Debe, en este sentido, diferenciarse la finca registral que constituye la concesión administrativa, de las fincas registrales constituidas por los inmuebles adquiridos por el concesionario. El artículo 61 del Reglamento Hipotecario regula el título inscribible, las circunstancias de la inscripción y la forma de practicarse la inscripción, posibilitando una inscripción principal en el punto de arranque e inscripciones concisas en los demás términos municipales por donde pueda discurrir la concesión, pero siempre entendido que se refiere a la inscripción de la concesión. Por el contrario, la inscripción de las fincas adquiridas por el concesionario se regula en el artículo 31. Además, siendo la concesión administrativa un derecho temporal, el Reglamento Hipotecario dedica algunas disposiciones a la cancelación de la concesión y el destino de las fincas del concesionario.

En el presente expediente (en el cual la registradora suspende la inscripción de la venta del edificio-refugio que se encuentra dentro de otra finca registral por no aportase autorización administrativa de segregación o, en su caso, declaración de innecesariedad con la representación gráfica georreferenciada de los vértices de la porción segregada), consta inscrita una concesión administrativa, la finca principal está inscrita en un Registro de la Propiedad, mientras que la inscripción de referencia se ha practicado en otro Registro de la Propiedad distinto. No consta en el expediente, por el contrario, que el edificio-refugio esté inmatriculado como finca registral afecta a la concesión, por lo que para poder practicarse la inscripción de la compraventa será preciso que con carácter previo se inmatricule dicha finca a favor del concesionario, como integrante de la concesión, cumpliendo la normativa registral general y la contenida en la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas, así como en las normas reguladoras del título de la concesión, según exige el principio de tracto sucesivo. Solo en tal caso, una vez inmatriculada separadamente como integrante de la concesión, la inscripción de la compraventa no requeriría licencia administrativa urbanística.

(Resolución de 16 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 18 de octubre de 2021)