Arrendamiento de local de negocio: interpretación de la disposición transitoria tercera de la LAU de 1994
Arrendamiento de local de negocio. Acción de desahucio por expiración de plazo. Disposición transitoria tercera de la LAU de 1994. Interpretación. La sala estima el recurso de casación y reitera que «el arrendatario al que se refiere la Disposición Transitoria Tercera es el que lo fuera en el momento de la entrada en vigor de la Ley, con independencia de que fuera o no el inicial arrendatario»; y, por otro lado, que «la Disposición se refiere al fijar plazos a las subrogaciones posteriores y no a las llevadas a cabo antes de la entrada en vigor de la Ley, que se rigen por la anterior». Lo que se ajusta a la doctrina de la sala no es lo que dice la Audiencia, sino lo que sostiene el juzgado, puesto que, para resolver el caso, no hay que aplicar las normas de los párrafos quinto y sexto, sino la norma contenida en el párrafo primero, del núm. 3, de la letra B), de la disposición transitoria tercera de la LAU 1994.
La sala reitera que «cuando el traspaso del local de negocio ha tenido lugar bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, pasa a ser arrendatario a todos los efectos, es decir, con todos los derechos, incluido el derecho a la prórroga forzosa, y todas las obligaciones, el adquirente, por lo que, fuera de los casos en que dicha prórroga pueda ser denegada, su derecho a permanecer en el uso del local se extiende, por regla general, hasta su jubilación o fallecimiento, ya que, de no ser así, se le estaría privando de un derecho adquirido en virtud de la ley vigente cuando el traspaso se produjo, momento en que incluso era irrenunciable anticipadamente el derecho a la prórroga forzosa».
Esta doctrina se aplica, siempre que se trate de contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (que se encuentren en situación de prórroga legal) y cuyo arrendatario sea una persona física, cuando el traspaso se produzca bajo la vigencia de la LAU 1964 y ello con independencia de que tenga o no tenga lugar en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994. En consecuencia, se desestima la acción de desahucio por expiración de plazo.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 31 de marzo 2022, recurso 2811/2021)
Límite temporal del carácter preferente de los créditos de propiedad horizontal a favor de la comunidad
Límite temporal del carácter preferente de los créditos de propiedad horizontal a favor de la comunidad. Propiedad horizontal. Comuneros morosos. Crédito preferente. Tercería de mejor derecho. Créditos hipotecarios. El límite temporal del carácter preferente que reconoce el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal a los créditos a favor de la comunidad frente a los propietarios morosos, señala que, respecto de los gastos comunes en el régimen de propiedad horizontal, se limita el carácter preferente a los créditos correspondientes a "la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores".
En esta sentencia, se cuestiona el dies a quo para el cómputo de dicho límite temporal que abarca la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios frente al comunero deudor.
La comunidad de propietarios demandante ha ejercitado en este procedimiento una acción de tercería de mejor derecho en relación con el proceso de ejecución hipotecaria, seguido ante el mismo juzgado, por el que se ejecutaba al comunero morosos su vivienda integrante del edificio de la comunidad actora. La acción ejercitada no se funda en la afección real del inmueble por la que debe responder un nuevo adquirente, que no era propietario cuando se devengaron las cuotas adeudadas, sino en el derecho de preferencia que la ley otorga a esos créditos comunitarios, a los efectos del art. 1923 CC, y que preceden para su satisfacción a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto (sin perjuicio, además, de la preferencia a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores), y por tanto, con preferencia también respecto de los créditos hipotecarios inscritos en el Registro de la Propiedad sobre el bien hipotecado.
El privilegio o preferencia crediticia puede hacerse valer por la comunidad de propietarios frente al propietario-deudor, a través de la correspondiente tercería de mejor derecho, con la finalidad de anteponerse en el cobro a otros titulares de derechos de crédito que concurran con el crédito comunitario. La preferencia se extiende respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble, en concreto sobre los créditos hipotecarios y refaccionarios inscritos y anotados en el Registro de la Propiedad, los créditos preventivamente anotados en dicho Registro por mandamiento judicial (por embargos, secuestros o ejecución de sentencias) y los refaccionarios no anotados ni inscritos (sobre los inmuebles objeto de la refacción). Pero esa preferencia del crédito de la comunidad de propietarios es un privilegio que está atemperado por unos concretos límites temporales que deben ser estrictamente observados; límites que, conforme a la redacción del art. 9.1, e) LPH vigente a la fecha de la interposición de la demanda, se concretan en los gastos generales correspondientes a "las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores". La determinación del momento inicial o dies a quo del periodo es la fecha en que la comunidad actora reclamó judicialmente, a través de la demanda de tercería de mejor derecho, la preferencia de cobro de su crédito por las cuotas impagadas, frente al acreedor hipotecario ejecutante, por ser ese el momento en que se solicita el reconocimiento judicial de la naturaleza del crédito y de su carácter preferente. Presentada la demanda de tercería en abril de 2017, solo quedan comprendidas en el periodo de preferencia las cuotas imputables a la parte vencida en ese momento de dicha anualidad y las de los tres años inmediatamente anteriores (2014, 2015 y 2016).
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 4 de mayo de 2022, recurso 348/2019)
Juicio declarativo posterior para dar efectividad y cumplimiento de un laudo de equidad
Jurisdicción voluntaria. Arbitraje de equidad. Laudo arbitral. Ejecución de laudo. Cosa juzgada material. Juicio declarativo posterior para dar efectividad y cumplimiento de un laudo de equidad. No existe eficacia de cosa juzgada material en sentido negativo. El auxilio judicial para dar cumplimiento a un laudo puede recabarse tanto en los laudos dictados en un arbitraje de derecho, como los dictados en un arbitraje de equidad. Lo relevante es que este auxilio judicial se ajuste a lo resuelto por el laudo, en este caso de equidad, y se limite a lo imprescindible para dar cumplimiento a la solución adoptada por el árbitro. En este caso el juicio declarativo parte de la solución que el árbitro consideró más justa, sobre todo el reparto de las particiones y derechos societarios entre los hermanos, y se limita a facilitar su cumplimiento mediante las especificaciones imprescindibles y los pronunciamientos de condena necesarios. Sólo cabe acudir a la jurisdicción para que, sobre la base de lo decidido en el laudo, se dicten los pronunciamientos declarativos de condena necesarios para dar cumplimiento al laudo y acudir a una ejecución forzosa en caso de que los demandados no quieran cumplir voluntariamente. Y a estos efectos, resulta irrelevante que el laudo hubiera sido dictado en un arbitraje de equidad o de derecho.
Eficacia de cosa juzgada material en sentido positivo. Si se trata de dar cumplimiento al laudo, precisamente por la eficacia de cosa juzgada que genera, no es posible alterar lo resuelto, sino que hay que partir de ello, que es lo que hace la sentencia recurrida, al ser respetuosa con lo decidido previamente por el laudo. Sin que las circunstancias aducidas del cambio de valor de los paquetes de acciones, con arreglo al cual se dictó el laudo de equidad, puedan justificar que se deje sin cumplimiento lo resuelto en el laudo. Máxime cuando los efectos que respecto de la equivalencia de valor ha podido provocar el transcurso del tiempo serían esencialmente imputables a los demandados, que han hecho todo lo posible para impedir el cumplimiento del laudo.
La acción ejecutiva fundada en resolución arbitral caducará si no se interpone la correspondiente demanda ejecutiva dentro de los cinco años siguientes a la firmeza de la resolución. No se ha infringido este precepto, pues la acción ejercitada ahora no es ejecutiva, sino declarativa, sin perjuicio de que facilite el cumplimiento del laudo y permita el posterior acceso a la ejecución judicial. Su naturaleza declarativa de condena no se ve afectada por el plazo de caducidad de cinco años del art. 518 LEC.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 27 de abril de 2022, recurso 2499/2020)
El TC declara la inconstitucionalidad de más preceptos de la Ley Catalana sobre arrendamientos
Inconstitucionalidad parcial de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Pérdida parcial del objeto por previa declaración de inconstitucionalidad. Proceso sancionador. Acceso al proceso civil. Se declaran inconstitucionales y nulos el art. 14, el inciso «o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior» del art. 16.1, el art. 17 y el art. 18. Igualmente, se declara la pérdida de objeto del presente recurso de inconstitucionalidad en lo que se refiere a la impugnación de los artículos 1, 6 a 13, 15 y 16.2, las disposiciones adicionales primera, segunda, tercera, cuarta, la disposición transitoria primera, y la disposición final cuarta, letra b), ya declarados inconstitucionales por la STC 37/2022.
Los arts. 14 y 16.1 de la Ley 11/2020 establecen reglas sobre el control y el régimen sancionador en materia relacionada con el contenido de la propia Ley. La doctrina constitucional ha subrayado el carácter instrumental de la potestad sancionadora respecto del ejercicio de la competencia material, de manera que la titularidad de la potestad sancionadora va ligada a la competencia sustantiva de que se trate. El régimen de control y sancionador para los casos de incumplimiento a que se refiere el art. 14 solo puede recaer sobre la regulación sustantiva de la sección segunda del capítulo II (arts. 6 a 13), relativa al régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. No obstante, todos los preceptos de esa sección han sido declarados inconstitucionales por la STC 37/2022, por vulnerar la competencia exclusiva del Estado sobre las bases de las obligaciones contractuales. Por consiguiente, careciendo el legislador autonómico de competencia material para implantar ese régimen de contención y moderación de rentas, tampoco la tiene para controlar su cumplimiento o las consecuencias de su infracción, por lo que la regla del art. 14 incurre en idéntica vulneración competencial y debe ser declarado inconstitucional. Por su parte, el art. 16.1 modifica un párrafo introducido en el art. 125.2 de la Ley del Parlamento de Cataluña 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, por el art. 8 del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Incluye en él, como novedad conexa con el resto de la regulación de la ley, la mención del importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, mención que trae causa de la regulación establecida en los arts. 6.1 b), 7.7 y 13 de la propia Ley 11/2020, declarados inconstitucionales en la STC 37/2022 por vulnerar la competencia estatal del art. 149.1.8 CE. En consecuencia, si el legislador autonómico carece de competencia material para la fijación de las reglas contenidas en aquellos preceptos, tampoco la ostenta para regular las consecuencias de su desconocimiento en ese aspecto concreto. Por consiguiente, ha de considerarse inconstitucional y nulo el inciso «o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior» del art. 16.1 de la Ley 11/2020.
La legislación procesal constituye una competencia exclusiva del Estado, en tanto que la competencia atribuida a las comunidades autónomas por este precepto constitucional tiene un carácter limitado, pues está circunscrita a «las necesarias especialidades que en ese orden se deriven de las particularidades de Derecho sustantivo de las comunidades autónomas». La competencia asumida por las comunidades autónomas al amparo de la salvedad recogida en el artículo 149.1.6 CE no les permite, sin más, introducir en su ordenamiento normas procesales por el mero hecho de haber promulgado regulaciones de Derecho sustantivo en el ejercicio de sus competencias, sino que las singularidades procesales que se permiten a las comunidades autónomas han de limitarse a aquellas que, por la conexión directa con las particularidades del Derecho sustantivo autonómico, vengan requeridas por estas. Corresponde al legislador autonómico o, en su defecto, a quienes asuman la defensa de la ley en su caso impugnada, ofrecer la suficiente justificación sobre la necesidad de alterar las reglas procesales comúnmente aplicables, siempre que del propio examen de la ley no se puedan desprender o inferir esas necesarias especialidades. Para considerar justificada esta salvedad competencial, en primer lugar, ha de determinarse cuál es el Derecho sustantivo autonómico que presenta particularidades. En segundo lugar, es preciso señalar respecto de qué legislación procesal estatal y, por tanto, general o común, se predican las eventuales especialidades de orden procesal incorporadas por el legislador autonómico. Por último, ha de indagarse si, entre las peculiaridades del ordenamiento sustantivo autonómico y las singularidades procesales incorporadas por el legislador autonómico en la norma impugnada, existe una conexión directa tal que justifique las especialidades procesales. Dado que la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la comunidad autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad y habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla), pero no establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal, procede declarar inconstitucionales y nulos los arts. 17 y 18 de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020.
(Sentencia del Tribunal Constitucional 57/2022, de 7 de abril de 2022, Pleno, rec. de inconstitucionalidad núm. 4203/2021, BOE de 12 de mayo de 2022)