Inscripción de ampliación de hipoteca que garantiza nuevas responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito

Registro de la Propiedad. Escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario. Fijación de la cifra de responsabilidad hipotecaria por intereses remuneratorios, de demora y costas y gastos. Ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la ampliación de una hipoteca que tenga por objeto garantizar las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito que hasta entonces lo estaba, siempre que se determine con precisión cuáles sean esas nuevas responsabilidades objeto de garantía. Ahora bien, los efectos de tal inscripción serían los que legalmente se derivaran de su propio objeto, rango (que viene determinado por la Ley) y demás principios configuradores de regulación hipotecaria, pero no de la voluntad de las partes. Para las ampliaciones de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria, si lo querido por las partes es la subsistencia de la obligación inicial, aunque ampliado su contenido u objeto, debe quedar excluido cualquier ánimo novatorio con alcance extintivo. Tampoco debe apreciarse una clara incompatibilidad entre la obligación preexistente y la que surge de su ampliación ya que conduciría al mismo resultado pues, excepción hecha del quantum, no hay variación en sus elementos esenciales, ni se ha producido una renovación del contrato que le dio vida.

Debe entenderse, por tanto, que existe una sola hipoteca si se cumplen los requisitos para que la misma pueda ser considera como tal, es decir, si se establece también un régimen único y uniforme para la hipoteca, lo que exigiría que la totalidad de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y plazos homogéneos, y si no existen titulares de cargas o gravámenes intermedios. Este régimen único y uniforme de la hipoteca implicará también la necesidad de garantizar respecto del capital inicial y del capital ampliado los mismos conceptos, sin que respecto del antiguo principal se garanticen unos conceptos, y respecto el nuevo capital se garanticen otros, o no se garanticen los que ya lo estuvieren inicialmente, salvo que se cancele la hipoteca respecto de ellos. Es decir, si la hipoteca es o se quiere que sea única, debe garantizar, además del total principal concedido y/o pendiente de amortizar, los mismos conceptos accesorios y complementarios respecto de la totalidad del capital y, adicionalmente, calcularse su responsabilidad de forma homogénea. Y es que no es posible pretender que, tras la ampliación del préstamo, la hipoteca funcione como una sola si no se establece un régimen uniforme y único para toda ella (singularmente, en relación con los intereses y la responsabilidad hipotecaria), y para que pueda entenderse que existe un régimen único y uniforme es necesario que la totalidad de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y plazos homogéneos; no siendo posible, por tanto, que la cobertura hipotecaria se mantenga definida por referencia a unos tipos de interés distintos de los estipulados en la novación como fijos o como máximos, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales.

No es admisible que el tipo máximo del interés a efectos de la fijación de la responsabilidad hipotecaria sea superior al límite fijado a efectos obligacionales a la variabilidad del tipo de interés, porque el carácter accesorio de la hipoteca imposibilita que se puedan garantizar obligaciones o importes no pactados y/o que nunca podrán devengarse. Lo expuesto no es óbice para que, si las partes quieren mantener la dicotomía de la responsabilidad hipotecaria, ello sea posible y la denominada ampliación inscribible, pero como una segunda hipoteca, lo que debe resultar claramente de la correspondiente escritura, ya que, cuando la responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital inicial y a la ampliación del mismo no se configure de modo uniforme, en la inscripción registral debe quedar perfectamente claro que existen dos hipotecas (la del préstamo inicial y la del importe ampliado), cada una con su propio rango, con la exacta determinación por separado de sus respectivas responsabilidades hipotecarias por los diferentes conceptos. En definitiva, en ausencia de terceros, la solución a adoptar dependerá de la interpretación de cuál sea la verdadera voluntad de las partes en cada supuesto concreto.

[Resolución de 15 de noviembre de 2021 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 3 de diciembre de 2021]

Ejecución hipotecaria; anotaciones y cancelación de asientos. Fincas inscritas a nombre de terceros que no han sido parte en el procedimiento

Registro de la Propiedad. Hipoteca cancelada judicialmente. Solicitud de cancelación de la nota marginal que consta en el Registro de que dicha cancelación se ha dejado sin efecto, pero sin que ello pueda perjudicar a titulares posteriores. El principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, al menos, haya tenido legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador, ni tampoco la cumplimentación de los tramites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales si debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, pues no se trata en este expediente de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto.

Entre los principios de nuestro Derecho Hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que este´ previamente inscrito el derecho del transmitente. Este principio esta´ íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación. La presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro así´ como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.

El levantamiento del velo de la personalidad jurídica es un instrumento jurídico que se pone al servicio de una persona, física o jurídica, para hacer efectiva una legitimación pasiva distinta de la que resulta de la relación, contractual o extracontractual, mantenida con una determinada entidad o sociedad a la que la ley confiere personalidad jurídica propia, convirtiendo a los que serían ‘terceros’ -los socios o la sociedad- en parte responsable a partir de una aplicación, ponderada y restrictiva de la misma, que permita constatar una situación de abuso de la personalidad jurídica societaria perjudicial a los intereses públicos o privados, que causa daño ajeno, burla los derechos de los demás o se utiliza como un medio o instrumento defraudatorio, o con un fin fraudulento y que se produce, entre otros supuestos, cuando se trata de eludir responsabilidades personales, y entre ellas el pago de deudas. Esta doctrina jurisprudencial tuvo su origen en la técnica procesal utilizada por los jueces norteamericanos del disregard of legal entity, a través del cual se apartaba la personalidad jurídica penetrando en el sustento personal de sus miembros en aquellos casos en que la sociedad trataba de cometer abusos. Se trata de evitar una situación de burla de derechos de terceros, un trasvase de bienes propios de una persona física a un ente social, constituido por dichas personas, que no deja de ser alarmante para una convivencia en la que debe primar la seguridad jurídica. En definitiva, la regla o concreción normativa que nos revela la doctrina del levantamiento del velo queda referenciada en la protección del derecho de crédito y su necesario entronque con el plano de la responsabilidad patrimonial del deudor, pues se trata de evitar que el abuso de la personalidad jurídica pueda perjudicar el legítimo pago de la deuda existente. Pero esa decisión sobre el levantamiento del velo, no puede tomarse al margen de un procedimiento civil entablado contra la propia sociedad titular del bien. No cabe, por tanto, en el seno del procedimiento registral apreciar si procede o no aplicar la doctrina del levantamiento del velo, ni tampoco procede, dentro del ámbito de la calificación registral, apreciar la concurrencia o no de buena fe en el titular registral.

[Resolución de 17 de noviembre de 2021 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 3 de diciembre de 2021]

Depósito de cuentas. Cierre registral. Plazo de un año desde el fin del ejercicio. Falta de depósito de varios ejercicios

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Cierre registral por falta de depósito de ejercicios anteriores. No cabe el depósito de las cuentas anuales aprobadas, correspondientes a un ejercicio determinado, si no constan previamente depositadas las de ejercicios anteriores. Cuando la falta de depósito previo se refiere a varios ejercicios, teniendo en cuenta el carácter excepcional de la normativa sancionadora y la interpretación favorable que debe de prevalecer a los afectados por ella, a los efectos de enervar el cierre registral, únicamente es necesario depositar las cuentas (o su constancia de no aprobación) correspondientes a los tres últimos ejercicios. Es preciso para que se produzca la reapertura del Registro la presentación a depósito de los tres últimos ejercicios respecto de los que se haya producido el efecto de cierre. Esto es así porque el efecto de cierre del Registro sólo se produce respecto de aquellos ejercicios en los que, habiendo transcurrido un año desde su cierre, no se haya producido el correspondiente depósito de cuentas.

La cuestión planteada por el recurrente es la del alcance temporal del cierre pues, según su criterio, habiéndose presentado en fecha 27 de julio de 2021 las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios 2018, 2019 y 2020, la calificación es improcedente y debe ser revocada. El motivo no puede ser amparado por esta Dirección General pues confunde el alcance temporal que produce el cierre del Registro y los ejercicios a que se refiere. A 27 de julio de 2021 el Registro Mercantil correspondiente a la hoja particular de la sociedad se encuentra cerrado por falta de depósito de cuentas de los ejercicios 2017, 2018 y 2019. Dado que son los únicos ejercicios respecto de los que se predica el transcurso de un año desde su finalización -el 31 de diciembre-, el defecto no queda subsanado por la presentación a depósito de las cuentas correspondientes al ejercicio 2020, pues respecto de este ejercicio no ha transcurrido el plazo de un año y, en consecuencia, no se produce el cierre registral. Cerrado el Registro en los términos expuestos, sólo la presentación a depósito de las cuentas correspondientes a los ejercicios 2017, 2018 y 2019 (únicos respecto de los que se produce el efecto de cierre registral), puede producir su reapertura.

(Resolución de 18 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 3 de diciembre de 2021)

Testimonio de sentencia dictada en rebeldía. Falta de constancia del transcurso del plazo para ejercitar la acción de rescisión

Registro de la Propiedad. Testimonio de sentencia que declara a los demandantes propietarios del pleno dominio de una finca. Rebeldía procesal de la demandada. Falta de constancia del transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión.

Cuando el registrador suspende la inscripción por entender que en el testimonio del auto judicial existe obstáculo que impide el acceso al Registro, está actuando dentro del ámbito de sus facultades de calificación y no vulnera la obligación general de respeto y cumplimiento de las resoluciones judiciales. Se trata, en definitiva, de tutelar los derechos del titular registral, quien goza de la presunción de existencia y titularidad del Derecho inscrito, protegido por la salvaguardia de los tribunales. Consecuencia de dicho principio de legitimación registral es el de tracto sucesivo.

Cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión. La ley procesal civil no exige la presencia de todas las partes litigantes para la válida continuación del proceso hasta que se resuelva mediante sentencia o concluya con otra resolución. El demandado no está obligado jurídicamente a comparecer y actuar en el proceso, las causas de su incomparecencia pueden ser voluntarias o provocadas por fuerza mayor, pero ello es indiferente para declararle en situación de rebeldía procesal puesto que no se entra en los motivos o causas de la inactividad. En cualquiera de los casos tras ser declarado rebelde, el proceso continúa, sin que pueda asimilarse su inactividad al allanamiento ni como admisión de los hechos de la demanda. En consecuencia, los declarados rebeldes que han permanecido en esa situación desde el inicio del proceso hasta su finalización mediante sentencia firme tienen el derecho a ejercitar la acción de rescisión de la misma en los plazos señalados en el artículo 502 LEC. El transcurso de tales plazos para ejercitar la acción de impugnación de la sentencia firme debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto. No es competencia del registrador apreciar la posible concurrencia de la fuerza mayor que haya podido motivar la rebeldía ni, por tanto, fijar el plazo para el ejercicio de la acción de rescisión, cuestión que deberá ser apreciada por el letrado de la Administración de Justicia, correspondiendo por tanto al propio Juzgado la determinación del transcurso o no del oportuno plazo de la acción de rescisión.

[Resolución de 23 de noviembre de 2021 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 9 de diciembre de 2021]

Propiedad horizontal. Previsiones estatutarias sobre el consentimiento de la junta de propietarios en agrupaciones y segregaciones de fincas

Registro de la Propiedad. Agrupación de tres locales y cambio de uso a vivienda de la finca agrupada. Licencias. Certificación de la comunidad de propietarios acreditativa de la aprobación de la agrupación. Es doctrina reiterada que la división o segregación y la agrupación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. Sin perjuicio de lo anterior, se ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios. La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el Tribunal Supremo.

Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la validez de este tipo de cláusulas estatutarias. La modificación legal no limita la autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la ahora debatida. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad.

Con la actual redacción del artículo 10.3 b) de la Ley sobre propiedad horizontal, para llevar a cabo la agrupación de departamentos independientes será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario de los elementos agrupados, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad.

[Resolución de 24 de noviembre de 2021 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 9 de diciembre de 2021]