Arrendamientos urbanos. Principio de libre determinación de la renta. Inconstitucionalidad del régimen catalán de contención de rentas
Arrendamientos urbanos. Libre determinación de la renta. Inconstitucionalidad del art. 4 del Decreto Ley de Cataluña 50/2020. Los preceptos y disposiciones comprendidos dentro del régimen de contención de rentas, entre ellos los apartados 1 y 2 del art. 9 de la Ley 11/2020, forman parte de una regulación normativa articulada en torno al principio de limitación de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda, limitación que es contraria al principio de libre determinación de la renta que establece el art. 17.1 de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, y que se ampara en la competencia estatal exclusiva sobre las bases de las obligaciones contractuales.
Este principio de libre estipulación de la renta en los arrendamientos urbanos ha de considerarse una base de las obligaciones contractuales, inferida de la legislación actualmente vigente, en cuanto define uno de los elementos estructurales de este tipo de contrato, el cual, salvo algunos aspectos determinados imperativamente por el legislador (ámbito de aplicación del contrato, fianza y formalización) se rige por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes. La reserva al legislador estatal de la competencia tanto para la regulación de la regla general como de sus posibles excepciones o modulaciones excluye, por tanto, que cualquier legislador autonómico pueda condicionar o limitar la libertad de las partes para determinar la renta inicial del alquiler de viviendas.
Por lo tanto, es forzoso concluir que el nuevo apartado tercero del art. 9 de la Ley 11/2020, introducido por el art. 4 del Decreto Ley 50/2020, incurre en la misma vulneración del art. 149.1.8.ª CE que ya se apreció respecto a los apartados primero y segundo del art. 9, por cuanto establece una regla sobre los gastos generales y de servicios individuales que es aplicable a los contratos de arrendamiento sujetos al régimen de contención de rentas regulados por la referida Ley 11/2020. Por ello no procede sino concluir que, dado que forma parte de la regulación de este tipo de contratos, el precepto ha de ser declarado inconstitucional y nulo.
[Véase: (NCJ066071) Sentencia del Tribunal Constitucional, Pleno, 57/2022, de 7 de abril de 2022, rec. de inconstitucionalidad núm. 4203/2021, BOE de 12 de mayo de 2022].
(Sentencia 118/2022, del Tribunal Constitucional, Pleno, de 29 de septiembre de 2022, Rec. de inconstitucionalidad núm. 5390/2021, BOE de 1 de noviembre de 2022)
Vinculación de una compraventa con la aprobación del planeamiento urbanístico
Compraventa. Resolución. Causa y finalidad de los contratos. Incongruencia. Aliud pro alio. Rebus sic stantibus. Tutela judicial efectiva. Vinculación de la compraventa con la aprobación del planeamiento urbanístico e inhabilidad sobrevenida del objeto de compraventa. Frustración causal del contrato de compraventa por razones urbanísticas y restitución de prestaciones.
El objeto de la acción ejercitada en la resolución del contrato de compraventa, no por incumplimiento de la vendedora, sino por alteración de la base del negocio, con frustración del fin del contrato. La doctrina de la rebus sic stantibus, y destaca sus premisas fundamentales:
a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración;
b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y
c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.
No creemos que concurra el requisito de la imprevisibilidad absoluta para un operador prudente que además es un profesional en el sector que nos ocupa y que por tanto conoce el riesgo de la dilación o de la falta de aprobación del Plan que se pretende desarrollar.
La Audiencia no da respuesta a la petición de resolución del contrato por frustración de su causa, sino que aplica una jurisprudencia sobre una doctrina distinta (rebus sic stantibus, destinada al reequilibrio prestacional del contrato por alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias), no invocada por ninguna de las partes, y sobre la que, por tanto, no había girado la contradicción, y desestima la acción ejercitada por la falta de concurrencia de los requisitos exigidos para la aplicación de dicha doctrina. La fundamentación de la Audiencia está desconectada de la realidad de lo actuado y debatido en el proceso, e incurre en el defecto de incongruencia denunciado en el motivo.
Las consecuencias resolutorias de la frustración causal de la compraventa por la inviabilidad de la finalidad pretendida de la ejecución de los proyectos inmobiliarios, conforme al destino urbanístico previsto para la finca. La excepción de la doctrina "aliud pro alio" para los casos de aceptación por el comprador de las contingencias que causen la inhabilidad de la cosa no se aplica a los casos en que éste no conoce "ab initio" la ilegalidad o impedimentos urbanísticos de la finca, o el aleas o incertidumbre sobre el resultado de una recalificación de los terrenos. Debe resolverse el recurso a la vista de las cuestiones controvertidas y de lo alegado en el recurso de casación y su contestación, cuestiones que, en esencia, se concretan en estas tres:
(i) si el contrato se causalizó o condicionó a la aprobación del PGOU del municipio con la concreta clasificación del suelo para el sector en que se ubicaba la finca de "urbanizable sectorizado";
(ii) si la finalidad del contrato (vinculada al citado destino y clasificación urbanística de la finca) se ha frustrado definitivamente, o si las vicisitudes urbanísticas del plan son compatibles con la finalidad contractual; y
(iii) si esa frustración de la finalidad contractual es imputable a la propia compradora por haberse acordado de mutuo acuerdo con el Ayuntamiento la resolución del Convenio urbanístico de planeamiento. Naturalmente la entrega de un objeto absolutamente inhábil para su destino natural constituye un supuesto en el que se legitima la resolución y la inhabilidad del objeto para su destino puede ser también sobrevenida como declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca (carácter unilateral de la resolución del convenio urbanístico por parte del Ayuntamiento), que supone la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses, pero el efecto resolutorio y restitutorio no alcanzaría al pacto de opción ni al precio o prima fijado por la misma.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 11 de octubre de 2022, recurso 619/2021)
Asunción de gastos hipotecarios y reiteración de la Jurisprudencia de la sala Civil del TS
Préstamo bancario. Gastos hipotecarios. Reiteración de la Jurisprudencia de la sala. Condiciones generales de la contratación. Préstamo con garantía hipotecaria, que incluía una cláusula que atribuía a los prestatarios el pago de todos los gastos derivados de la operación, incorporándose estipulación que también atribuía a los demandantes los gastos consecuencia de la novación en escritura. "Los prestatarios interpusieron demanda contra la entidad prestamista en la que solicitaban la nulidad de la mencionada cláusula de gastos, y la devolución de las cantidades abonadas por su aplicación.
Los criterios que deben regir la distribución de gastos e impuestos derivados de la celebración de los préstamos hipotecarios con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, una vez que la cláusula contractual que atribuía su pago en exclusiva al prestatario/consumidor es declarada abusiva, son los siguientes:
(i) Por lo que se refiere al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, se establecieron que, por Ley, el sujeto pasivo del impuesto respecto de la constitución de la hipoteca en garantía de un préstamo era el prestatario.
(ii) Respecto de los gastos de notaría, conforme a la normativa notarial, deben ser abonados por los interesados, que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, por lo que deben abonarse por mitad. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario.
(iii) Respecto de los gastos de gestoría, con anterioridad a la Ley 5/2019 no había ninguna norma legal que atribuyera su pago a ninguna de las partes. En consecuencia, en aplicación de la jurisprudencia establecimos que su pago debe atribuirse íntegramente a la entidad prestamista.
(iv) las consecuencias de la nulidad de la cláusula de intereses moratorios pactada en un préstamo hipotecario sobre la cuota del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, concluyendo que, en el marco de un proceso civil de restitución de prestaciones tras la nulidad de un contrato, no procede que la entidad prestamista reintegre al prestatario la diferencia entre lo abonado por este por razón del IAJD y lo que habría abonado de no haberse incluido en la base imponible los intereses moratorios.
(v) Estimadas las acciones de nulidad por abusivas de varias cláusulas, entre ellas la de gastos, aunque no se hayan estimado las pretensiones restitutorias, proceda la imposición de las costas de la primera instancia al banco demandado.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 17 de octubre de 2022, recurso 1663/2020)
Presunción de ganancialidad respecto de las aportaciones dinerarias realizadas durante la vigencia del régimen económico de gananciales
Liquidación de sociedad de gananciales. Formación de inventario. Aportaciones dinerarias a un fondo de pensiones privativo del marido. La cuestión jurídica que se plantea en el recurso de casación versa sobre la aplicación de la presunción de ganancialidad respecto de las aportaciones dinerarias realizadas durante la vigencia del régimen económico de gananciales a un fondo de pensiones privativo del marido.
En el caso, la sala da respuesta a la cuestión referida a la procedencia del reconocimiento de una partida del activo consistente en un crédito a favor de la comunidad y contra el esposo por las cantidades aportadas a su plan de pensiones durante la vigencia del régimen económico matrimonial.
La jurisprudencia, en la doctrina contenida en las sentencias citadas por la recurrente, ha insistido en el rigor de la presunción de ganancialidad declarando que para desvirtuarla no basta la prueba indiciaria, sino que es precisa una prueba expresa y cumplida. En el caso, la Audiencia admite que, partiendo de la naturaleza privativa del plan, debería reconocerse un crédito a favor de la sociedad por las aportaciones hechas con dinero ganancial durante la vigencia del régimen económico. La razón por la que la Audiencia rechaza en este caso el reconocimiento del crédito es que no considera acreditado que las aportaciones se hicieran con dinero ganancial. Este razonamiento es contrario a la presunción de ganancialidad que establece el art. 1.361 CC, conforme al cual la prueba del carácter privativo del dinero incumbe al que lo alegue cuando se trate de una cuestión controvertida entre las partes. No es la esposa quien debe probar que las aportaciones se hicieron con dinero ganancial, sino que es el esposo quien debe probar que no se hicieron con dinero ganancial.
La sala estima el recurso de casación y declara que debe incluirse en el activo del inventario un crédito contra el esposo por las aportaciones realizadas a su plan privativo de pensiones durante la vigencia del régimen económico de gananciales.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 21 de septiembre de 2022, recurso 250/2020)