Distinción entre donación mortis causa y donación inter vivos con eficacia post mortem
Registro de la Propiedad. Donación mortis causa y donación inter vivos post mortem. Voluntad del donante. Para que haya donación mortis causa es imprescindible que se haga la donación sin intención de perder el donante la libre disposición de la cosa o derecho que se dona. En relación con el poder de disposición, este tipo de donación no produciría efectos en vida del donante, la muerte de éste tendría, para tal negocio dispositivo, el valor de presupuesto de eficacia o de conditio iuris de significación igual a la que la muerte del testador tiene para el testamento (engendra en beneficio del favorecido una simple esperanza y propiamente el objeto donado no quedaría vinculado). En cambio, hay verdadera y propia donación entre vivos y se produce, en beneficio del favorecido, una situación de pendencia o una situación temporalmente limitada, si la muerte, en la intención del donante, sólo significa condicionamiento del derecho transmitido, o dilación o término del pago.
Así, en la donación mortis causa el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y la puede revocar, mientras que en la donación inter vivos con eficacia post mortem sí que lo pierde, pues hay transmisión de un derecho de presente, aunque esté condicionada suspensivamente a la muerte del donante y puede acceder al Registro, con esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido. Las donaciones mortis causa en sentido estricto (no las donaciones inter vivos con eficacia post mortem) se rigen en todo por las reglas de los legados y han de otorgarse en forma testamentaria -no de donación- siendo esencialmente revocables. El resto de donaciones se regirían por lo dispuesto en el artículo 621 del Código Civil, deben adoptar necesariamente la forma de donación y son esencialmente irrevocables de manera unilateral y libérrima para el donante.
Es común entender que la donación inter vivos con eficacia post mortem es una donación -negocio gratuito inter vivos- sometida a condición suspensiva, aplicándosele (también en el campo de la fiscalidad) las normas relativas a las adquisiciones a título gratuito e inter vivos.
[Resolución de 25 de abril de 2022 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 16 de mayo de 2022]
Es título suficiente para cancelar el arrendamiento inscrito el testimonio firme de la resolución que decreta el desahucio
Registro de la Propiedad. Desahucio. Cancelación de la inscripción del arrendamiento por testimonio de decreto firme expedido por el letrado de la Administración de Justicia. Procedimiento telemático. Aporte documental. El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Si con la presentación del documento judicial se pretende la cancelación de asientos vigentes en el Registro debe especificarse en el mismo qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación. Si indiscutible es el deber de los registradores de cumplir las resoluciones judiciales firmes, también lo es su deber y potestad calificadora de verificar que todos los documentos inscribibles cumplen las exigencias del sistema registral español. No incumbe al registrador determinar cuál es el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada. Dicha facultad incumbe con carácter exclusivo al juzgador por tener constitucionalmente atribuida la competencia de juzgar y de hacer ejecutar lo juzgado.
Pero, en supuestos como el recurrido, hay que tener en cuenta que al haberse dictado auto firme declarando a un tercero ocupante del local sito en la finca, acordando su falta de derecho a permanecer en el inmueble y el lanzamiento del ocupante del mismo, ello supone la decadencia o extinción del arrendamiento contratado, aproximándose el supuesto al artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, en virtud del cual podrá pedirse la cancelación cuando se extinga el derecho inscrito o anotado. Al haberse demandado al titular registral del derecho de arrendamiento, no se ha producido indefensión, y aunque no se haya solicitado expresamente la cancelación de la inscripción de arrendamiento debe entenderse implícita la cancelación del asiento registral, si la demanda de desahucio se ha dirigido contra el titular del derecho inscrito. Por ello, en el presente caso, debe entenderse como título suficiente para la cancelación del derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme de la resolución por la que se decreta el desahucio, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.
Para que un documento judicial pueda ser reputado como documento auténtico a efectos registrales debe llevar la firma de la autoridad que lo haya expedido; y si bien esta firma puede ser electrónica, ésta deberá ajustarse a los requisitos establecidos, para los documentos judiciales electrónicos, en la Ley 18/2011, de 5 de julio reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia. Y, en el caso debatido, los documentos aportados no son documentos electrónicos firmados con los requisitos mencionados, ni puede ser considerado copia auténtica en soporte papel de un documento electrónico, ya que no está dotado de un código de verificación que permita contrastar su autenticidad, ni, aun considerando hipotéticamente el sistema Lexnet como un entorno cerrado de comunicaciones, podrían los documentos extraídos del mismo (como ocurría en el caso debatido) imponerse como documentos auténticos a órganos administrativos ajenos al sistema.
[Resolución de 25 de abril de 2022 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 16 de mayo de 2022]
Diligencia notarial que rectifica una escritura sin concurrencia de los otorgantes
Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Amortización. Modificación de cláusulas financieras por diligencia en la escritura subsanada. Por regla general, toda rectificación de una escritura pública debe ser realizada con el consentimiento de todos los otorgantes o de sus causahabientes, pudiéndose realizar mediante el otorgamiento de nueva escritura ante cualquier notario o por diligencia ante el mismo notario autorizante -si éste la autoriza- o su sucesor o sustituto en el protocolo. Ahora bien, el Reglamento Notarial contempla las rectificaciones de las escrituras públicas recogiendo no solo la posibilidad de la rectificación con la intervención de todos los interesados sino también aquella que se realiza por la intervención del propio notario, por propia iniciativa o a instancia de parte, sin la concurrencia de los otorgantes y en este caso por diligencia o por acta. Aun cuando el espíritu de tal regulación está orientado a la subsanación hecha por el notario por sí solo, más aún pueden ser aplicables estas reglas si prestan su consentimiento los otorgantes. Y esta forma de modificar las escrituras se ha considerado hábil para rectificar el error, vicio del consentimiento, padecido al expresar la renuncia a la herencia.
Por lo demás, este posible alcance de la rectificación de errores realizada mediante diligencia en la misma escritura se encuentra confirmado en el propio Reglamento Notarial, que contempla la diligencia –«de adhesión»– como vía formal adecuada para expresar el consentimiento contractual en casos de aceptación de la oferta y de la estipulación a favor de tercero y, en general, los otorgamientos sucesivos de todo negocio jurídico.
[Resolución de 26 de abril de 2022 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 16 de mayo de 2022]
El objeto del recurso. Rectificación del Registro
Registro de la Propiedad. Recurso contra la inscripción de una finca ya practicada. Solicitud de anulación de la inscripción y de emisión de escrito de calificación sobre el criterio aplicado para la misma. El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene, en consecuencia, por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la procedencia o no de una inmatriculación ya practicada. De acuerdo con lo anterior, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecido. Así, solo cabe interponer recurso cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, y no procede emitir escrito de calificación, cuando está es positiva, de cuál ha sido el criterio aplicado para la inscripción como solicita la recurrente.
Si la recurrente considera que la inscripción practicada es incorrecta y su derecho resulta lesionado por ella, puede promover la rectificación del Registro: si la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio. Para practicar anotación preventiva en defensa de los intereses de la recurrente es necesario presentar una demanda en juicio de la propiedad del inmueble que es objeto de desacuerdo y presentar en el registro mandamiento judicial ordenando la práctica de dicha anotación.
[Resolución de 26 de abril de 2022 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 16 de mayo de 2022]
Documentos para la inscripción de una segregación condicionada a la agregación de la finca a la colindante
Registro de la Propiedad. Compraventa de finca segregada y agregada a la colindante. Exigencia de aporte de licencias de segregación y agregación. Georreferenciación. Informe de validación de Catastro exigido por la normativa autonómica. En el título calificado se protocoliza la preceptiva licencia administrativa del Ayuntamiento, por la que se resuelve la concesión de autorización para la segregación de la parcela para su agregación a la contigua del mismo polígono. Por los términos en que está redactada la referida autorización, se deduce que se trata de una condición con eficacia suspensiva, impeditiva de la inscripción. En este caso, la licencia se condiciona a la agregación o agrupación de la parcela a otra. Admitir la inscripción de la segregación, sin la simultánea agregación, implicaría la creación de una finca, en sentido registral, independiente, susceptible de tráfico jurídico unitario, que es lo que se pretende evitar mediante la exigencia de su agregación a la otra parcela. En consecuencia, debe confirmarse el defecto, en cuanto a la exigencia de que se presente de manera simultánea la escritura de agrupación o agregación para la inscripción del acto previo de segregación.
Todo documento, cualquiera que sea su fecha, que contenga división, agrupación, segregación y agregación, presentado a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, ha de cumplir con la obligación legal de aportar, para su calificación e inscripción, la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte en formato informático GML. En caso de segregación también ha de inscribirse la representación gráfica de la finca matriz o resto, pero exceptuándose los casos del artículo 47 del Reglamento Hipotecario cuando no sea posible la descripción de ese resto o matriz, en cuyo caso bastaría con georreferenciar la porción segregada. No obstante, si se procede a la inmediata agregación a la parcela contigua del polígono, será suficiente la inscripción de la georreferenciación de la finca resultante por la agregación.
El Decreto Foral Legislativo 1/2017 por el que se aprueba el texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra dispone que para la aprobación definitiva de todo procedimiento que tenga por objeto alguna de las operaciones relacionadas con la reordenación de terrenos, deberá contarse con el informe preceptivo y vinculante, relativo al perímetro del ámbito geográfico de actuación, del Servicio de la Hacienda Tributaria de Navarra que tenga atribuida la función de conservación del Registro de la Riqueza Territorial, que debe solicitar la entidad promotora del proyecto, adjuntando en soporte digital el perímetro de la finca o conjunto de fincas objeto de reordenación. La información del perímetro deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Registro de la Riqueza Territorial una vez aprobado el correspondiente proyecto. El informe se limitará a constatar que el perímetro del área geográfica de actuación coincide plenamente con su correspondiente perímetro de la cartografía catastral, y deberá formar parte de la documentación presentada por el promotor ante el órgano al que corresponda la aprobación del proyecto de reordenación de los terrenos, siendo, por lo tanto, exigible su presentación junto con la escritura de segregación y agregación y la licencia.
[Resolución de 27 de abril de 2022 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 16 de mayo de 2022]