La declaración sobre actividades contaminantes del suelo no es exigible en transmisiones de inmuebles en régimen de propiedad horizontal
Registro de la Propiedad. Declaración en el título de transmisión sobre actividades potencialmente contaminantes del suelo. Inmuebles en régimen de propiedad horizontal. Lo que en este recurso se discute es si la obligación que establece el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 (declaración, que debe constar en nota marginal, del transmitente en el título en el que se formalice la transmisión sobre si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo) es o no aplicable a los casos en los que la finca afectada sea una vivienda que forme parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Cuando se establece la obligación de declarar «si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo», se está refiriendo a actividades que puedan afectar al suelo, pues, de hecho, el 98.2 habla de remitir, por los titulares de actividades, información que pueda servir de base para la declaración de suelos contaminados. Por consiguiente, debe concluirse que la norma en la que se basa la calificación en modo alguno puede afectar a entidades independientes, o cuotas de entidades (pensemos en aparcamientos o trasteros así transmitidos), pues solo se proyectan idealmente sobre el suelo -elemento común- de un edificio en régimen de propiedad horizontal (por descender a la realidad, se antoja realmente difícil, por no decir imposible, admitir que, por ejemplo, evacuar por los desagües restos de productos de limpieza encaje en la citada definición y en la intención del legislador). Por ello y respecto de tales entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe imponer esa declaración a la vista del artículo 98.3 citado, en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna que sirva de base para la declaración de suelo contaminado.
Por contra, sí que se aplicaría el precepto en casos que por sí resultan evidentes, tales como transmisión de terrenos (suelo) de la especie que sea (rústico o urbano); o naves o instalaciones, industriales o comerciales. Se podría dudar si afecta a las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas, en las que no se realice una actividad comercial o industrial (al modo que indica la citada definición); pero el hecho de que, aquí, el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal (cuota parte de un elemento común), como sucede respecto de las entidades en régimen de propiedad horizontal, avalaría su inclusión junto a los supuestos -de inclusión- anteriores.
Para precisar aún más, la norma en cuestión (artículo 98.3) sólo afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho, ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante (recordemos que, por el contrario, el legatario no es un sucesor sino un adquirente). Y también a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (artículo 28.4 de la Ley estatal de Suelo) o con licencia (artículo 28.1 de la misma ley); tanto iniciada como terminada.
[Resolución de 12 de agosto de 2022 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 11 de octubre de 2022]
La revocación del número de identificación fiscal no implica la imposibilidad de practicar una anotación preventiva de prórroga de un embargo
Registro de la Propiedad. Escrito solicitando que no se practique la prórroga de una anotación preventiva de embargo, por estar revocado el número de identificación fiscal de la entidad a cuyo favor aparece anotado. La alegación de la recurrente se centra en la revocación del número de identificación fiscal de la entidad a cuyo favor aparece trabado el embargo, a los efectos de cierre registral por la revocación del NIF previsto en la disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria. Las modificaciones realizadas por la Ley 11/2021 en la disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria tienen por finalidad mejorar la gestión de los censos tributarios, con especial atención a las entidades inactivas, y, en general, mejorar el control efectivo de las entidades jurídicas, evitando situaciones de posible fraude.
La regulación contenida en esa disposición adicional sexta no implica la imposibilidad de practicar una anotación preventiva de prórroga de otra de embargo existente en el Registro y ordenada por la autoridad judicial, que es lo que se pretende impugnar. La prohibición de acceso a cualquier registro público no impide practicar asientos ordenados por la autoridad judicial, pues la norma –de claro carácter restrictivo– no se refiere a estos asientos de forma expresa –a diferencia de lo que ocurre con los correspondientes a documentos notariales–, y mucho menos practicar anotaciones preventivas de embargo que, en realidad, no implican un asiento a favor del anotante, sino de la constancia registral de un embargo ordenado por el Juzgado que tramita el procedimiento y a resultas del mismo.
[Resolución de 12 de agosto de 2022 (5ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 11 de octubre de 2022]
Prueba del cumplimiento de requisitos impuestos por ley sucesoria extranjera
Registro de la Propiedad. Escritura pública de manifestación y adjudicación de herencia otorgada por la apoderada de la designada en testamento estadounidense heredera y «personal representative» del causante, quien poseía doble nacionalidad, estadounidense y española. Perteneciendo el Estado de Florida, como la mayor parte de los Estados Unidos de América, al sistema de Common Law –pese a no estar claramente integrado en el sistema Uniform Probate Code (UPC) adoptado en dieciséis Estados–, la validez del título sucesorio y la validez misma del cargo del ejecutor o personal representative, (en nuestro caso successor personal representative), requiere la realización de un procedimiento posterior al fallecimiento, denominado probateante la Autoridad designada, en los tramites y plazos que establece la ley local. El Estatuto de Florida, bajo la rúbrica «probate» como requisito previo a la construcción judicial del testamento, establece que un testamento no puede ser interpretado hasta que haya sido admitido a legalización (probate). Este procedimiento ante autoridad judicial designada, en el supuesto que motiva el recurso, no ha sido cumplido, pues el documento aportado a la escritura de adjudicación de herencia se limita a acreditar la inexistencia de expediente alguno sobre un «probate» causado por el fallecimiento del causante, no que éste no fuera aplicable al caso concreto, como por ejemplo pudiere ocurrir por razón de la cuantía de la herencia, localización de los bienes fuera de estados Unidos, o plazos transcurridos desde la defunción.
La actuación de la apoderada se debe supeditar, en el presente caso, a la regularidad del cargo de la poderdante, en el que actúa además de beneficiaria, que no resulta acreditado, en cuanto no se justifica, como se ha indicado, la aprobación del correspondiente probate o la innecesariedad del mismo conforme a la ley sucesoria. Solo quedando acreditado el título de la sucesión podrá, conforme a las reglas de la lex rei sitae, procederse a la adjudicación en España de la herencia sujeta al Common Law. La manifestación y adjudicación de herencia exige la presentación al notario autorizante del probate, debidamente apostillado y en su caso traducido, o en su defecto, si fuera necesario, la realización de la prueba de su excepción conforme a la ley aplicable, como única forma de acreditar la existencia del título sucesorio y su regularidad, así como, en su caso, la revocación de testamentos anteriores.
Respecto a la forma en que estos extremos han de ser probados, se exige informe consular o diplomático con las correspondientes formalidades según su procedencia –si fuera posible su obtención– o bien la construcción documental de la prueba por el notario, con el alcance en cada caso exigible (siendo reiterado por este Centro Directivo el necesario conocimiento que deben tener notarios y registradores de las herramientas que facilita la Comisión europea, si se trate de Derecho material europeo, cuando proceda).
[Resolución de 5 de septiembre de 2022 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 14 de octubre de 2022]
El burofax no es título inscribible
Registro de la Propiedad. El burofax como título apto para motivar asiento de presentación. Escrito remitido por abogado junto con orden de la autoridad judicial extranjera. Lo que se presenta en el Registro es un burofax de una instancia remitido por un particular junto con la orden provisional de prohibición de enajenar, gravar o disponer ordenada por la presidenta del Tribunal Civil del Juzgado de Distrito del Este Valdense de Suiza. Se trata, en definitiva, de la presentación de una instancia junto con la orden provisional. Pero no se presenta el original de la orden provisional, sino una mera copia (o fotocopia) de dicho documento público extranjero, lo que es una cuestión radicalmente diferente.
Del contenido de los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento se deduce que los títulos documentales deben estar otorgados o autorizados en la forma y solemnidades que prescriben las leyes sobre la materia y con expresión de las circunstancias requeridas por la legislación hipotecaria. Como se desprende del artículo 33 del Reglamento Hipotecario es necesario que el documento «funde inmediatamente su derecho (…)» por lo que el título (en sentido formal) debe contener directamente el acto inscribible; y el título inscribible ha de ser el documento mismo, no siendo admisible la inscripción de reproducciones de él, salvo las copias autorizadas notariales o testimonios judiciales expedidos en forma legal, por lo que, por regla general no son admisibles fotocopias u otras reproducciones, aunque conste su identidad con el original; y, por último, el documento ha de ser el que corresponda a la naturaleza de los actos inscribibles, conforme a las normas que regulan la naturaleza de los mismos.
Un burofax remitido por un particular de una resolución judicial extranjera no es título inscribible, como tampoco lo sería un burofax remitido por un particular de una escritura autorizada ante notario español. Sólo excepcionalmente está admitido el telefax remitido directamente por el notario o por la autoridad judicial (artículos 248 de la Ley Hipotecaria, 418 de su Reglamento y 629 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con la expresa regulación que al respecto se contiene en dichos preceptos.
[Resolución de 5 de septiembre de 2022 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 14 de octubre de 2022]
Declaraciones sobre la situación arrendaticia y el estado civil del adjudicatario en una ejecución hipotecaria
Registro de la Propiedad. Decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria. Declaración sobre la situación arrendaticia. Estado civil del adjudicatario. En los supuestos de transmisión judicial de una finca se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley, y es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada. La doctrina expuesta no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de vivienda concertados, bien antes de entrar en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, el 6 de junio de 2013; o bien tras la entrada en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, el 6 de marzo de 2019. Dadas las peculiaridades de la adquisición en virtud de ejecución forzosa, no debe exigirse estrictamente que sea el transmitente el que haga esta declaración y, puesto que en el procedimiento no hay trámites especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en sustitución del propietario, esta afirmación, debe bastar la declaración de que la finca no se halla arrendada realizada por el nuevo propietario, que quien, a fin de cuentas, tiene, en caso de que la finca se halle arrendada, la obligación de notificar al arrendatario para que ejercite el retracto cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la venta que iba a realizar para que pudiera ejercer el tanteo. A tal efecto, dadas las particularidades de la transmisión, dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente en las propias actuaciones judiciales, ante notario, o mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador.
Los títulos en cuya virtud se solicita la inscripción deben contener todas las circunstancias necesarias para la práctica de la misma. Por tanto, deben constar las circunstancias personales de la persona a cuyo favor deba practicarse la inscripción. Específicamente, la circunstancia de encontrarse el adquirente soltero, casado, viudo, divorciado o separado es mención obligatoria, si bien, y en lo que a la prueba del estado civil se refiere, tales situaciones no necesitan ser acreditadas, sino que tan sólo serán las que resulten de las manifestaciones realizadas por los otorgantes de los documentos de que se traten. Así resulta de los artículos 159 y 187 del Reglamento Notarial para los instrumentos públicos, criterio que ha de regir de forma idéntica para los restantes títulos aptos para causar cualquier asiento registral, así como de la reiterada doctrina fijada por esta Dirección General en relación con los estados civiles de divorciado o separado judicialmente o de hecho, la cual debe generalizarse a otros extremos que hoy ordinariamente no son acreditados con la prueba documental directa apropiada: la mayor edad, la nacionalidad española, la vecindad civil, el matrimonio, el régimen económico supletorio, la ausencia de incapacitación, la viudez o la soltería. Es claro que si se impusieran las soluciones que exige la mayor seguridad jurídica quedaría turbado el dinamismo del tráfico. Adviértase, además, que un cambio de doctrina pondría en cuestión la legalidad de múltiples asientos ya practicados. En efecto, la mera manifestación del otorgante sobre su estado civil es suficiente cuando de lo que se trata es tan sólo de complementar la identidad de la persona, como ocurre en el presente caso.
[Resolución de 10 de agosto de 2022 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 21 de octubre de 2022]