Concurrencia total de todos los interesados en el reconocimiento de dominio

Registro de la Propiedad. Escritura de reconocimiento de dominio y adiciones y adjudicación de herencias. Reconocimiento de dominio. Fiducia cum amico. Concurrencia de todos los interesados en el reconocimiento de la fiducia.

Lo que accede a los libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que, a su vez, ha de estar consignada en un título formal de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa. De aquí resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción. En el supuesto de este expediente, resulta claro que el reconocimiento de dominio a favor del recurrente se halla sustentado en la existencia de la conocida figura de la «fiducia cum amico», ligada a las operaciones de compraventa y adiciones de herencia de la finca registral, y persigue en definitiva que se reconozca la titularidad real al auténtico dueño, que adquirió precisamente por el título de adquisición que propició el negocio fiduciario; no se cuestiona la causa del contrato sino la concurrencia total de todos los interesados en el reconocimiento de la fiducia.

La posibilidad de actuación de una persona en nombre propio, pero en interés ajeno queda reconocida expresamente en el artículo 1.717 del Código Civil, precepto central que plantea importantes problemas de interpretación y de aplicación y ha originado una evolución de la doctrina en la que se detectan esencialmente dos posturas diferentes con efectos muy dispares. Se critica la tesis clásica no sólo por su alejamiento de la realidad sino también por la injusticia que conlleva el reconocimiento de la propiedad en el gestor y por la incongruencia que supone la calificación como gestor con la condición de adquirente de derecho real. El examen de las consecuencias injustas a que conduce la tesis clásica pone de relieve la impropiedad del planteamiento que implica: al devenir el gestor propietario, no es posible que el dominus ejercite frente a él las acciones que le permiten defender su dominio (acción reivindicatoria, tercería de dominio), y habría que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposición realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamación contra el tercero, ni siquiera cuando se hubiese hecho patente en forma el carácter ajeno de la actuación del gestor y, consiguientemente, del derecho objeto de disposición (por ejemplo, cuando se ha demostrado fehacientemente que actuaba en ejecución del encargo o que existía una previa provisión de fondos para realizar la adquisición). Desde este planteamiento, la tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representación indirecta o mediata es una auténtica forma de representación que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite atribuir efectos directos a la actuación del representante, con lo que se define correctamente la posición de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la vinculación personal que se produce entre gestor y quien contrata con él, y aunque no sea fácil elucidar desde el punto de vista teórico el mecanismo último que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al dominus desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre ajeno, por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título, y que el dominus puede ejercitar la acción reivindicatoria frente a él.

La titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mecánica de la representación indirecta. Únicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad. En esa situación, la vía recta que permitirá acreditar la titularidad del dominus podrá ser voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aquel en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último. Esta escritura no es, en puridad, una rectificación o modificación del título previo que requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relación, incluso el tercero que contrató con el representante, porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el título previo y la relación contractual establecida y en él documentada no se modifica –se trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad–, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron, sin modificación de ninguna especie.

En relación con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del dominus, sino que esa declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa. En este punto, ha de atenderse a cada supuesto fáctico. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación. Pero incluso cuando no exista esa previa justificación debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relación. Es lo que ocurre en relación con la representación directa merced al instituto de la ratificación y, en general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditación o suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. De aquí resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción.

Entre los requisitos que, según la doctrina, son necesarios para la validez del reconocimiento de dominio está el consentimiento de los titulares fiduciarios –o sus herederos– y el consentimiento de los fiduciantes –o sus herederos–. La apariencia y protección jurídica que concede el Registro no puede ser obviada. La doctrina de esta Dirección General sobre reconocimiento de dominio pretende evitar el procedimiento judicial cuando todos los interesados están de acuerdo, pero no permite eludirlo cuando no hay tal acuerdo. En el supuesto concreto, figura como titular registral quien en el momento de la compraventa era esposa del comprador, por lo que, aun habiéndose producido divorcio, es una de las «interesadas» cuyo consentimiento es necesario para el reconocimiento de dominio. Por otra parte, no se ha acreditado que en la liquidación de la sociedad de gananciales de ese matrimonio se produjera una adjudicación de los derechos fiduciarios objeto de este expediente. Por tanto, se hace necesario el consentimiento de ella.

[Resolución de 19 de octubre de 2022 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 15 de noviembre de 2022]

No es posible inscribir el deslinde del dominio público sin intervención de los titulares de fincas afectadas

Registro de la Propiedad. Solicitud de constancia registral, por nota marginal, de una posible afección de una finca por vía pecuaria. Consentimiento del titular registral. En ningún caso puede admitirse la práctica de asientos sobre las fincas sin que el titular haya sido parte en el procedimiento. En el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna.

La protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo y vinculante a la práctica de la inscripción, diversas leyes especiales sujetan la inmatriculación de las fincas a la emisión de un informe previo favorable.

Avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de Reforma de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. La propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público.

Esto no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio.

[Resolución de 21 de octubre de 2022 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 15 de noviembre de 2022]

Nombramiento de administrador. Contradicción entre escrituras presentadas sucesivamente

Registro Mercantil. Escritura de cese del administrador único inscrito y de nombramiento de nuevo administrador que contradice otra, presentada con anterioridad, con idéntico cese, pero distinto nombramiento. La cuestión esencial reside en determinar adecuadamente la especie de conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar, existe presentado un documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia del primero. Precisando aún más es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o incompatibles entre sí. Si compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles, accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha.

El registrador en su calificación deberá tener en cuenta no sólo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con éstos, aunque fuese presentados después, con el objeto de que, al examinarse en calificación conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo sujeto inscribible, pueda lograrse un mayor acierto en la calificación, así como evitar inscripciones inútiles e ineficaces; en segundo lugar, hay que tener bien presente la especial trascendencia de los pronunciamientos registrales con su alcance «erga omnes» y habida consideración de la presunción de exactitud y validez del asiento registral y del hecho de que el contenido tabular se halla bajo la salvaguardia de los tribunales mientras no se declare judicialmente la inexactitud registral; en fin y en su consecuencia, para evitar la desnaturalización del Registro Mercantil en cuanto institución encaminada a la publicidad legal de situaciones jurídicas ciertas, ante la insalvable incompatibilidad, el registrador debe suspender la inscripción de sendos (o de todos y sus conexos) títulos incompatibles y remitir la cuestión relativa a la determinación de cuál sea el auténtico a la decisión de juez competente, cuya función el registrador no puede suplir en un procedimiento, como es el registral, sin la necesaria contradicción y la admisión de prueba plena como ha de tener lugar en el ordinario declarativo en que se ventile la contienda.

Es la aplicación del principio de legalidad y la obligación de llevar a cabo una calificación conjunta lo que impone la denegación de la práctica del asiento solicitado cuando constan presentados dos documentos de contenido contradictorio e incompatible entre sí, y de los que no puede predicarse simultáneamente su validez, pero que, por estar ambos autorizados por notario, se ven protegidos por las mismas presunciones legales. La determinación de cuál de los dos documentos debe prevalecer y servir de título para la práctica de un asiento en el Registro es competencia de los tribunales de Justicia sin que el registrador pueda, en el estrecho ámbito del procedimiento registral, llevar a cabo una decisión que escapa de su competencia.

[Resolución de 24 de octubre de 2022 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 23 de noviembre de 2022]

Sucesión regida por ley extranjera. Certificación del registro de actos de última voluntad

Registro de la Propiedad. Herencia internacional. Causante de nacionalidad alemana residente en España, donde fallece. Professio iuris en favor de su ley nacional en el último testamento otorgado. Certificado del registro de actos de última voluntad alemán. Se discute como único tema del expediente si es o no necesario incorporar a la escritura de manifestación y adjudicación de herencia de la causante alemana el certificado del registro de actos de última voluntad alemán o la justificación de su no existencia. Dada la posibilidad de elegir en disposición mortis causa la ley de la nacionalidad o una de las nacionalidades del causante, se plantean ahora las consecuencias de la professio iuris respecto del título sucesorio.

Los requisitos para la práctica de los asientos y por ende los títulos inscribibles son competencia de los Estados miembros, cualquiera que sea la ley aplicable y el Estado al que conduzca. En el caso del certificado del registro de actos de última voluntad, la exigencia reglamentaria se circunscribe al certificado español expedido por el Ministerio de Justicia. Por lo tanto, no existe en la normativa interna una exigencia de aportar certificado distinto al español, ni interpretación extensiva no prevista en el texto reglamentario. No obstante lo anterior, con base en el principio de seguridad jurídica y de responsabilidad de las autoridades sucesorias, la exigencia de su incorporación a la escritura de adjudicación de herencia puede ser analizada en algunos casos, de suerte que, limitadamente, sea precisa su obtención cuando sea evidente que, vistas las concretas circunstancias concurrentes, deba solicitarse además del registro de actos de última voluntad español el del país de la nacionalidad del causante extranjero; algo que no ocurre en el concreto caso ahora analizado, con las circunstancias antes reseñadas, en especial el hecho de que, aun siendo aplicable la ley alemana, la causante tuviera residencia en España.

Por otra parte, en el supuesto que nos ocupa, la professio iuris tiene un valor evidente, en cuanto además de reforzar los lazos de la testadora con su país de origen, conlleva una modificación en el régimen legitimario del cónyuge supérstite cuya situación respecto de la testadora se ignora. Sin embargo, no posee ninguna consecuencia respecto del título sucesorio, al no existir, del conjunto de los elementos y circunstancias concurrentes, razón alguna que pueda aconsejar, sensatamente, establecer cautelas excepcionales o medidas adicionales sobre la sucesión.

(Resolución de 26 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 23 de noviembre de 2022)

Régimen de imprescriptibilidad del artículo 255 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1992

Registro de la Propiedad. Obra nueva en suelo no urbanizable de especial protección. Régimen de imprescriptibilidad de la acción para exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística. La cuestión objeto del presente recurso consiste en decidir si es aplicable a la obra nueva terminada en 1998 el régimen de imprescriptibilidad de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida en las obras nuevas ubicadas en terrenos de especial protección.

Si el registrador llega a la conclusión, debidamente fundamentada, de que la edificación se ha realizado sobre terreno calificado con régimen especial (sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, suelo no urbanizable especial…) no cabrá la consolidación de la obra por antigüedad. Sin embargo, esta doctrina no es aplicable al caso de que la finca esté sujeta a algún tipo de régimen especial que declare el régimen de imprescriptibilidad de la infracción urbanística, si la obra se terminó antes de la vigencia del régimen de imprescriptibilidad. Como ha señalado el Tribunal Supremo, cuando se trata de suelos rústicos especialmente protegidos, ha de tomarse en consideración que desde una perspectiva urbanística y medioambiental la defensa jurídica de esos suelos se presenta hoy –en el marco de la amplia, reciente y variada normativa sobre la materia, en gran medida fruto de la transposición de los normas de la Unión Europea–, como un reto ciertamente significativo y como uno de los aspectos más sensibles y prioritarios de la expresada y novedosa normativa.

De modo que, a la vista de la reciente jurisprudencia debe confirmarse la calificación de la registradora, que entiende aplicable el régimen de imprescriptibilidad del artículo 255 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, salvo que resulte acreditado por certificación del Ayuntamiento, como órgano competente en materia de disciplina urbanística, que la obra se encuentra consolidada y no sujeta a acción de restablecimiento de legalidad. El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana se ha pronunciado abordando la cuestión transitoria: si los hechos se habían producido antes de la entrada en vigor de la Ley 16/2005, la norma aplicable sería la Ley 6/1994, pero esta no contiene norma alguna referente a la restauración de la legalidad, de manera que el legislador Valenciano remitió la regulación de esta actividad, según se expresa en la Disposición final, al Texto Estatal vigente, que en aquella época estaba integrado por el texto refundo de 1992.

(Resolución de 28 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 29 de noviembre de 2022)