Determinación del procedimiento, requisitos y efectos de la inscripción de una resolución extranjera

Registro de la Propiedad. Documento otorgado por notario extranjero en virtud de resolución judicial. Transmisión de inmueble derivada de procedimiento matrimonial.Se presenta un documento en inglés y español, relativo a inmueble sito en España, formalizado ante notario británico, apostillado, en el que se alude a una orden dictada por un tribunal local en un procedimiento matrimonial, y se transmite a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral. El titular registral es una persona jurídica española que, según se manifiesta, ha sido segunda demandada en la orden que sirve de base al mismo. Se complementa el título con una escritura de aceptación por parte de la beneficiaria otorgada en España, en la cual no se realiza juicio de ley alguno, ni añade nada a la ejecución pretendida del título judicial.

Habrá que estar al reconocimiento y ejecución judicial de la resolución dictada por el tribunal británico por el procedimiento establecido en los artículos 37 y siguientes del Reglamento (UE) n.º 1215/2012, que en ningún caso conducen al documento que se pretende hacer valer, en una mezcla imposible entre ejecución de un título judicial y transmisión en documento público. Sin perjuicio del eventual reconocimiento (ejecución) incidental registral, la resolución judicial deberá ser presentada ante el tribunal del lugar de situación del inmueble. No es relevante que el titular sea una persona (jurídica) española ni, en este caso, en el que por razón de la fecha razonable de presentación de la demanda -tratándose de un bien inmueble situado en España-, que la Ley aplicable es la española. Ni la jurisdicción para una demanda que afecta a un bien inmueble situado en España corresponde a los tribunales españoles, sino que son relevantes los instrumentos europeos preferentes a la legislación nacional.

La regulación de la ejecución propiamente dicha de las resoluciones extranjeras se mantiene residenciada en el ámbito de los ordenamientos nacionales, por lo que las resoluciones judiciales relacionadas con los procesos de ejecución, incluidas las medidas cautelares, quedan sujetas en cuanto a su implementación o ejecución a lo establecido en los ordenamientos nacionales. Del mismo modo, queda fuera de los instrumentos europeos y, por ende, sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada «ejecución impropia» mediante el acceso a los registros públicos jurídicos de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas, que, como tales, no requieren de un procedimiento de ejecución posterior stricto sensu.

Por tanto, corresponde a la legislación del Estado del que depende el registrador, como autoridad encargada de la llevanza del Registro, determinar el procedimiento, requisitos y efectos de la inscripción de dicha resolución extranjera, si bien la aplicación de la normativa interna tendrá el límite, como se ha señalado por la doctrina y la jurisprudencia, de no poder anular el denominado «efecto útil» de los instrumentos europeos, entendiendo por tal la efectividad práctica del principio de confianza mutua, en virtud de la cual la resolución dictada por un juez de otro Estado miembro debe merecer la misma confianza que la dictada por un juez nacional, y en consecuencia no recibir un trato discriminatorio o desfavorable.

[Resolución de 2 de marzo de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 22 de marzo de 2023]

Propiedad horizontal. Falta de parte de los propietarios en la adopción de acuerdos en una urbanización

Registro de la Propiedad. Acuerdos adoptados por la junta de propietarios de varios portales de una urbanización por los que se aprueba ampliar los estatutos con una norma que prohíbe el alquiler turístico.Los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal de un conjunto urbanístico como el del presente caso, integrado por varios bloques o portales, deben ser aprobados por todos los propietarios de aquél -y no solo por los propietarios de algunos de éstos-, con la mayoría establecida en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Habida cuenta de que la registradora no opone objeción alguna a la aprobación de los acuerdos de la comunidad por los propietarios de los bloques A y C, debe decidirse únicamente si dicha calificación está fundada respecto de la aprobación de tales acuerdos por los restantes propietarios del conjunto urbanístico. Y la respuesta debe ser positiva, toda vez que en la certificación de tales acuerdos incorporada a la escritura nada se afirma respecto de los propietarios de los bloques B y D, o, al menos -si no se han construido dichos bloques-, respecto de los propietarios de las fincas en que estos bloques tendrían que haberse construido.

El defecto objeto de impugnación puede ser fácilmente subsanado mediante la acreditación en debida forma de que los acuerdos adoptados fueron notificados a la sociedad propietaria de las fincas no integradas en los referidos bloques A y C, por el procedimiento establecido en el artículo 17, apartado 8, de la Ley sobre propiedad horizontal, sin que se hayan opuesto a tales acuerdos.

[Resolución de 6 de marzo de 2023 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 22 de marzo de 2023]

Un contrato verbal no es título suficiente para reanudar el tracto sucesivo

Registro de la Propiedad. Expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, tramitado al amparo del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, en el que el promotor alega como título de adquisición un contrato verbal.

El carácter excepcional del expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido impone que solo pueda utilizarse en los supuestos en los que se haya dado una auténtica interrupción en la cadena de titularidades, por una triple razón: a) porque, contra la regla básica que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, la resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque, contra la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento; c) porque, contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.

Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros. Se impone por tanto una interpretación estricta de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del documento calificado, puede accederse a la inscripción.

Como requisito imprescindible debe acompañarse, con la solicitud, el documento, público o privado, del que resulte el título de propiedad de la finca cuya reanudación de tracto se pretende obtener, correspondiente al promotor del expediente, sin que sea suficiente a estos efectos un contrato meramente verbal. Por tanto, y sin perjuicio de la validez de los contratos verbales en nuestro ordenamiento jurídico, la tramitación del expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo exige en la actualidad la incorporación de un documento escrito que atribuya la propiedad de la finca al promotor del mismo, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión. No es suficiente una mera reseña del título de adquisición sin aportación de documentación alguna, pudiendo en este caso el interesado formalizar su adquisición de forma voluntaria o bien acudir a la vía judicial.

[Resolución de 7 de marzo de 2023 (1.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 27 de marzo de 2023]

Dudas de la registradora sobre un expediente de doble inmatriculación

Registro de la Propiedad. Expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Dudas del registrador sobre su existencia.El primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender nota marginal, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria. Si el registrador, realizadas las investigaciones pertinentes, concluye que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho. Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida.

Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En este expediente, la registradora sostiene la improcedencia de la tramitación del expediente, limitándose a alegar el conocimiento extrarregistral del conflicto y la previa inscripción de la representación gráfica de parte de las fincas afectadas, debiendo, por tanto, procederse a la tramitación del expediente para completar, previa audiencia de las partes, la resolución del mismo.

[Resolución de 8 de marzo de 2023 (2.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 27 de marzo de 2023]

Poder en cuya virtud se interviene como donante y representante de la donataria

Registro de la Propiedad. Escritura de donación de la nuda propiedad de una finca, con renuncia a derechos legitimarios, otorgada únicamente por una persona que interviene como donante y apoderado de la donataria. Autocontrato. Conflicto de intereses.Para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. El registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia.

En el presente caso, el notario autorizante de la escritura afirma únicamente que el donante interviene también como representante de la donataria con facultades que resultan del poder especial que se reseña; pero de esta simple indicación no resulta que se trate de un poder en el que el contenido del contrato para el que se apodera, en este caso donación, sea tan preciso que evite el riesgo de lesión de los intereses del mandante. Así, esa simple referencia al carácter especial del poder puede indicar que, abarcando uno o más negocios determinados, se confiere para todo lo concerniente a una finca, pero sin concretar todos los elementos necesarios -entre ellos la persona con quien se concierta la donación- para poder entender que se trata, en puridad conceptual, de un nuntuis y, por ende, evitar el riesgo de lesión de los intereses del mandante.

[Resolución de 9 de marzo de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 27 de marzo de 2023]