La intervención de los titulares registrales en los procedimientos de deslinde
Registro de la Propiedad. Nota marginal de una posible afección de una finca por vía pecuaria. Consentimiento del titular registral. En el caso objeto de este recurso, la nota marginal se solicita en el curso de un procedimiento administrativo en el que los titulares registrales no han tenido intervención alguna.
A diferencia de las inscripciones, donde la doctrina y la jurisprudencia admiten la existencia de numerus apertus, en materia notas marginales nadie duda de que en nuestro ordenamiento jurídico rige un principio de numerus clausus y, así, no cabe practicar notas marginales, sino en los casos expresamente previstos en la Ley y el Reglamento Hipotecario. El procedimiento registral es de orden público, no cabe que los intervinientes lo alteren, modulen o modifiquen, sino que deben cumplir los trámites estrictamente contemplados en la Ley, incluida la propia Administración Pública, que tiene la posibilidad de iniciar un procedimiento de deslinde haciendo constar por nota al margen su incoación.
La publicidad registral mediante un asiento en la finca sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, ni la normativa reguladora de las vías pecuarias ni la normativa general de las Administraciones Públicas contemplan una nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde.
La falta de deslinde de la vía pecuaria seguido con el procedimiento y garantías previstas en la ley impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde. El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las consecuencias de un procedimiento a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata.
[Resolución de 15 de diciembre de 2023 (3.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 18 de enero de 2024]
Determinación de la servidumbre de desagüe constituida sobre parte de una finca
Registro de la Propiedad. Escritura de constitución de servidumbre de desagüe. Determinación del derecho. Georreferenciación. La inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquéllas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afecten tanto al contenido de la misma como a la superficie concreta del predio sirviente objeto de gravamen.
Como regla general, para inscribir la transmisión o gravamen de una finca en su totalidad, que ya conste inmatriculada sin georreferenciación de su ubicación y delimitación, no es obligatorio inscribir la georreferenciación de la misma. El legislador parte de que, aunque tal georreferenciación es sin duda muy conveniente, en tales casos sólo es voluntaria, pues el objeto jurídico que se transmite o grava es el mismo, con su mismo grado de precisión o imprecisión descriptiva, que ya constara en la inscripción registral previa. En cambio, cuando se pretende la creación de objetos jurídicos registrales ex novo, susceptibles de tráfico jurídico propio y separado, sí que se impone la obligatoriedad de su georreferenciación precisa, como ocurre en todos los supuestos de inmatriculación de fincas, o de operaciones de agrupación, división, reparcelación y otras que impliquen reorganización de los terrenos. Del mismo modo, cuando se pretende inscribir la existencia de elementos físicos en el interior de una finca registral, la Ley Hipotecaria exige que la porción de suelo ocupada se identifique mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
En el caso, se pretende inscribir un derecho real de goce limitativo del dominio, que no recae sobre la totalidad de la finca gravada, sino solo sobre una porción de la misma. Es doctrina reiterada la de que en estos casos no es preciso dividir la finca para separar como fincas distintas la parte gravada de la no gravada, pero sí que es necesario identificar con toda precisión cada una de ellas dentro de la finca que va a seguir siendo única. Esta precisión no sólo es útil y necesaria para quien adquiera e inscriba ese derecho de goce, sino también, sobre todo, para el titular de la finca que va a quedar gravada con el mismo, y, especialmente, para los terceros adquirentes de dicha finca a los que tal servidumbre, esto es, tal limitación de facultades dominicales, sólo les será oponible si consta debidamente inscrita, y con la debida precisión.
(Resolución de 4 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de enero de 2024)
Depósito de cuentas anuales en formato electrónico mediante comunicación telemática con firma electrónica
Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Presentación en formato electrónico mediante comunicación telemática con firma electrónica. En el supuesto de presentación a depósito de cuentas anuales en formato electrónico mediante comunicación telemática con firma electrónica, la correspondencia entre el archivo que las contiene (en formato estándar, zip) y el archivo que contiene el certificado del acuerdo aprobatorio de la junta se lleva a cabo por la propia aplicación que genera automáticamente el algoritmo o huella digital al llevar a cabo la incorporación de los archivos. Por su parte el registrador debe verificar que las firmas electrónicas de quien realiza el envío, así como de los firmantes de la certificación de aprobación de los acuerdos son debidamente validadas por la aplicación informática correspondiente (plataforma VALIDE del gobierno de España u otra que realice la misma función), por tratarse de prestadores comprendidos en la lista de confianza a que se refiere el artículo 22 del Reglamento Europeo 910/2014. En el caso de las firmas electrónicas de los firmantes de la certificación del acuerdo de junta sólo si las firmas electrónicas son debidamente validadas puede establecerse la debida correspondencia con quienes, según Registro, están legitimados para ello.
Esta es la situación que se produce en el supuesto de hecho. La falta de validación de la firma electrónica del firmante del certificado del acuerdo de aprobación de las cuentas anuales impide tener a la firma electrónica como puesta y producir los efectos previstos en el citado Reglamento y en la Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de servicios electrónicos de confianza, que lo desarrolla. No siendo objeto de validación la firma electrónica que resulta del certificado presentado telemáticamente resulta imposible establecer la correspondencia entre el firmante y la persona legitimada para hacerlo, conforme al contenido del Registro. Y todo ello sin perjuicio de que se lleve a cabo la subsanación bien generando una nueva firma electrónica que sea debidamente validable o bien aportando el certificado en formato papel y firmado de modo manuscrito por quien, según Registro, esté legitimado para ello.
(Resolución de 22 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 14 de febrero de 2024)
La sujeción de las comunidades funcionales especiales a la Ley sobre propiedad horizontal
Registro de la Propiedad. Comunidad funcional especial ex art. 68 RH. Pro indiviso sobre un local. Consentimiento del resto de titulares registrales y colindantes para redistribuir la cuota de participación y alterar su superficie y destino. La sujeción de las comunidades funcionales especiales constituidas ex artículo 68 del Reglamento Hipotecario a las disposiciones de la Ley sobre propiedad horizontal implica que deben aplicarse a las plazas de garaje en que se divide el local, mutatis mutandis y con las debidas cautelas, las normas y limitaciones que la referida ley impone a los elementos privativos de la división horizontal dada la evidente analogía que entre uno y otros elementos concurren. Tales similitudes han sido reconocidas por el Tribunal Supremo, que afirma, a propósito de la naturaleza jurídica de las plazas de garaje, que se componen de dos elementos perfectamente diferenciados: por un lado, planos individualizados y perfectamente delimitados sobre el terreno, cuyos espacios materializados físicamente con esas líneas son susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente y que, como tal, se asignan con la correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños que, por tanto, son propietarios de tales espacios; y, por otra parte, la necesidad de que, para que ese uso sea racional y adecuado, existan una serie de elementos comunes, que se componen, fundamentalmente, por las entradas a las vías públicas, por las viales en el interior que sirven de paso a los vehículos y demás elementos necesarios para el funcionamiento, amén de los instrumentos necesarios como instalación eléctrica, servicios sanitarios, conducciones de toda índole e, incluso, en su caso, aunque no sea tan frecuente, la posibilidad, si es que existan locales superpuestos, de la presencia de elevadores o ascensores.
De consiguiente con todo ello, y sin perjuicio de que dicho régimen de propiedad tenga connotaciones con lo dispuesto en los artículos 392 y siguientes del Código Civil en el sentido de que se trata de una comunidad de bienes, ha de advertirse que, básicamente, será el evento del artículo 396 el que haya de proyectarse al régimen jurídico correspondiente, por cuanto se trata de la existencia de un local o de parte de un local susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que, por tanto, es susceptible, a su vez, de una propiedad separada sobre las partes o plazas en que se divide el mismo así como la copropiedad en elementos comunes. Ese perfil encaja fundamentalmente con las previsiones del supuesto de hecho a que se contrae el régimen especial de propiedad horizontal, puesto que el régimen jurídico de derechos y obligaciones aplicable habrá de estar incardinado, en su cotejo homologador, con lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, al margen de pequeñas diferencias irrelevantes, como las referidas a que, el objeto sobre el que recae este régimen de copropiedad, es de ordinario una superficie o un plano horizontal sobre el terreno, frente al común supuesto de que la propiedad horizontal recae sobre un edificio generalmente destinado a viviendas, y con elementales diferencias que pueden provenir porque el objeto de la propiedad separada, en la del primer caso, es un espacio llano delimitado perimetralmente en la superficie para un uso o aparcamiento de un vehículo, mientras que el clásico de la propiedad horizontal. se refiere a pisos o viviendas destinadas a la habitabilidad.
Admitida la aplicación de la Ley sobre propiedad horizontal, resulta la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de los elementos privativos del edificio cuando no se menoscabe o se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o se perjudiquen los derechos de otro propietario. Ahora bien, toda modificación en la descripción de un elemento privativo, en cuanto exceda de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la ley a su propietario, no podrá llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
(Resolución de 19 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 16 de febrero de 2024)