Carácter condicional de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas de un arrendamiento

Contrato de arrendamiento. Acción de desahucio. Naturaleza jurídica de la acción. El Tribunal se pregunta cómo actúa la sentencia estimatoria de desahucio en la relación obligatoria vigente de arrendamiento; si la resuelve o no; y caso de resolverla, si lo hace de manera definitiva, provisional o condicional. Tres posiciones jurídicas son posibles. La primera defiende el carácter definitivamente resolutorio de la acción de desahucio, pero con facultad de rehabilitación contractual mediante otro procedimiento ordinario, que concluya con una nueva puesta en vigor del contrato como consecuencia de la declaración de irrelevancia del incumplimiento imputable al arrendatario o de la concurrencia de alguna causa que justificaba aquel incumplimiento; es decir, el carácter sumario de la acción de desahucio impediría decidir definitivamente la pérdida de vigencia del contrato de arrendamiento. La segunda solución es considerar que estamos en presencia, no de una acción resolutoria, sino simplemente posesoria, cuyo ejercicio no desharía la relación jurídica de arrendamiento. Entrañaría una simple "suspensión" de la relación jurídica de arrendamiento, hasta que en el procedimiento declarativo procedente se ejercite con éxito, bien la acción ordinaria de resolución por parte del arrendador, bien la acción declarativa de vigencia del contrato por parte del arrendatario. La tercera solución y preferible para este tribunal sostiene el carácter resolutorio de la acción de desahucio, pero con un alcance puramente condicional. La ruptura del contrato no tendría carácter definitivo, sino que estaría sometida al cumplimiento de una condición resolutoria consistente en la falta de ejercicio exitoso, por el arrendatario, de la acción declarativa de vigencia del contrato, durante aquel tiempo en que, razonablemente, dure el interés del arrendatario por recuperar la posesión de la cosa arrendada. La condicionalidad de la resolución encaja bien con el carácter no definitivo de la sentencia de desahucio, así como con la posibilidad de negar, en juicio declarativo posterior, la existencia de la causa resolutoria, o de neutralizar las consecuencias del impago mediante excepciones que, realmente existentes a favor del demandado, no pudo éste oponer en el juicio desahucio. E igualmente, esa condicionalidad es compatible con la facultad del arrendador de ejercitar, en procedimiento declarativo ulterior, la acción ordinaria de resolución, cuyo éxito convertiría en definitiva una resolución que hasta entonces es sólo condicional. Para terminar señala que además de condicional es privilegiada; privilegio que deriva, de una parte, de la no necesidad de que el incumplimiento atribuible al arrendatario sea cualificado o grave; y de otra, de la limitación de medios de defensa impuesta al arrendatario demandado. Y es que si al arrendatario sólo se le permite alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, carece entonces de la facultad de oponer otras excepciones. (Sentencia de la Audiencia Provincial de Santander, sección 4ª, de 8 de mayo de 2017, recurso 626/2016)

Condena de Banco por incluir a un cliente hipotecado en el registro de morosos

Intromisión ilegítima en el derecho fundamental al honor. Inclusión en registros de morosos. Condenado el banco a dar de baja en los ficheros de morosos la deuda con la que figura inscrito un hombre que dejó de pagar algunas cuotas de la hipoteca y obliga a la entidad financiera a indemnizar a su cliente con 9.000 euros por los daños y perjuicios que ello le ha ocasionado. Se produce intromisión ilegítima en el derecho fundamental al honor del demandante al haber mantenido los datos del cliente hipotecado en dos ficheros de morosos una vez que las partes habían modificado el préstamo hipotecario suscribiendo en escritura pública un acuerdo extrajudicial de dación en pago parcial de la deuda así como la condonación parcial de importe restante y estableciendo que la parte de deuda pendiente (10.000,00 euros) sería exigible sólo a partir de noviembre de 2016. A consecuencia de ello el cliente no pudo hacer frente a la reparación de su vehículo, ni tampoco adquirir uno nuevo al serle denegada la financiación. Tampoco pudo abastecerse de combustible para su vivienda sino hacía efectivo el prepago, ni tampoco concertar un préstamo para poder salir de los apuros económicos en los que se encontraba. Como regla general, la recogida y el tratamiento de los datos de carácter personal requieren el consentimiento inequívoco del afectado (…) y como excepción pueden realizarse sin el consentimiento del afectado cuando ello sea necesario para la satisfacción del interés legítimo. La inclusión supuso un desmerecimiento y un descrédito en la consideración ajena. Es intrascendente que el registro haya sido o no consultado por terceras personas, ya que basta la posibilidad de conocimiento por un público, sea o no restringido. Sí, además, es conocido por terceros y ello provoca unas consecuencias económicas o un grave perjuicio sería indemnizable, además del daño moral que supone la intromisión en el derecho al honor. (Sentencia del Juzgado de primera instancia e instrucción de Teruel,  de 12 de enero de 2017, recurso 327/2016)

Acción de división de cosa común procedentes de una herencia sin acuerdo entre los coherederos

Comunidad hereditaria. Acción de división de cosa común. Indivisibilidad. Distribución por lotes. Necesidad de pública subasta. La resolución del recurso presenta interés casacional, por existir jurisprudencia contradictoria de nuestro alto tribunal con respecto a la doctrina establecida por la sentencia recurrida. Se estable que atribuir sin sorteo una de las fincas a una coheredera - que tiene en dicha finca su morada actualmente y desde su nacimiento-, infringe los artículos 400 y 402 del Código civil, en cuanto se ha efectuado una adscripción de bienes indivisos, sin sorteo, y con causa cuya justificación no tiene refrendo legal, cual es que una de las coherederas se encuentra residiendo allí. Asimismo considera que se han formado unos lotes en los que destaca su desproporción económica. Se trata de la división de cuatro fincas, de las cuales tres proceden de adjudicación en división de herencia y una de retracto de colindantes y todas las fincas deben considerarse indivisibles. El hecho de que una de las coherederas resida en el inmueble de mayor valor, no constituye título de atribución ni causa justificada para obviar la subasta. Por ello estima el recurso de casación y asumiendo la instancia, revoca la resolución impugnada, confirmando íntegramente la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia: acreditada la indivisibilidad material de las fincas, a falta de acuerdo entre los condueños respecto de la adjudicación a uno de ellos con obligación de indemnizar a los demás, solo cabe la venta de los bienes y el reparto del precio. (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil,  de 5 de octubre de 2017, recurso 1188/2015)

Condenada por intromisión ilegítima en el honor a la edil por sus comentarios en las redes sociales tras la muerte del torero Victor Barrio

Intromisión ilegitima en el derecho al honor. Condenada la concejal del Ayuntamiento a abonar 7.000 euros a la familia de un torero por una «intromisión ilegítima» en el derecho al honor del torero fallecido y a retirar de su página en su red social todos los mensajes que constituyan una «intromisión ilegítima» al honor, así como a publicar la sentencia en los mismos medios en los que esos mensajes han sido divulgados. En dichos mensajes la condenada alabo lo «positivo» de la muerte del torero, por haber «dejado de matar» calificando al torero como «asesino»,  utilizando el término de manera «errónea y peyorativa», lo que provoca una intromisión en el honor del fallecido no alcanzando a comprender el tribunal lo que existe de positivo en el fallecimiento de un ser humano», sin que se trate de una cuestión de juzgar posiciones «legítimas de sensibilidad» ante la tauromaquia, la caza o cualquier actividad que cause daño a un animal.  Se señala que no se puede equiparar ni «dar igual valor» a la vida del ser humano que a la de un animal, porque el derecho no lo hace. Por otro lado, en esta causa no se trata la situación de la tauromaquia, que «cada uno es libre» de elegir qué le gusta y que lo que se discute en el caso es el contenido del mensaje publicado por la edil y si supone una vulneración del derecho al honor o, o por el contrario, se enmarca en el ámbito de la libertad de expresión. El toreo es una profesión «a día de hoy, lícita» y las redes sociales no pueden ser un «subterfugio donde todo cabe y todo vale» desde la creencia de estar «amparado, oculto o protegido» por un perfil social,  y habiendo tenido la oportunidad, no se retractó, ni matizó el sentido de sus palabras, sino que se reafirmó en la conducta enjuiciada. La libertad de expresión se ve limitada, como en este caso,  cuando excede de la «mera crítica, opinión o valoración» para constituir un «ataque directo» a la dignidad humana, con el uso de expresiones «amenazantes, vejatorias o insultantes y tampoco modifica la responsabilidad que lo difundiera en valenciano, por ser lengua oficial, o el hecho de tener más o menos contactos en su red social donde lo publicó. (Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Sepúlveda, de 6 de noviembre de 2017, recurso 330/2016)

Límites del contrato de mandato para subsanar, modificar o completar una escritura pública de hipoteca

Contrato de mandato. Mandato para subsanar, modificar o completar una escritura. Límites del contrato. Posible extralimitación en el poder de representación conferido al acreedor hipotecario para subsanar, modificar o completar la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. La poderdante demandó a la apoderada pidiendo la nulidad de la escritura de rectificación. La rectificación tuvo por objeto completar una serie de datos que no aparecían en la escritura inicial, pero fijar el domicilio del deudor en la finca hipotecada a efectos de notificaciones, así como el valor de tasación de la misma para que sirvan de tipo de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la finca, son prácticas  habituales que no suponen una extralimitación en el ejercicio del mandato conferido. La rectificación traía causa del propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca, pues era necesario completar datos necesarios para llevar a efecto la inscripción registral de la hipoteca y su posible realización. El contrato de mandato se fundamenta en el recíproco vínculo de confianza entre mandante y mandatario. Los deberes de fidelidad y lealtad constituyen auténticas directrices en el desenvolvimiento de la actividad de gestión que realiza el mandatario, y se fundan en la buena fe y en la diligencia específica en los negocios de gestión. El mandatario debe comportarse como cabe esperar de acuerdo con la confianza depositada (servare fidem), diligentemente y en favor del interés gestionado, con subordinación del propio interés. (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 16 de octubre de 2017, recurso 1550/2015)

Ejecuciones hipotecarias. Decaimiento de la legitimación activa del cedente a fondos de titulización

Ejecución hipotecaria. Cesión del crédito del ejecutante a favor de un fondo de titulización. Decaimiento de la legitimación activa del cedente en favor del cesionario. Línea minoritaria entre Audiencias Provinciales. En el proceso de ejecución hipotecaria puede ser resuelta en apelación la cuestión sobre la legitimación activa cuando la plantea la parte ejecutante por haber sido apreciada su falta en la instancia. No, en cambio, si en el primer grado de la jurisdicción se desestima la oposición a la ejecución fundada en dicho motivo, ya que el ejecutado tiene acceso a la segunda instancia solamente si se basa en la no apreciación del carácter abusivo de alguna cláusula. La titulización, también conocida por el anglicismo «securitización», es una técnica financiera que consiste en la transferencia de activos financieros que proporcionan derechos de crédito (por ejemplo y por lo que ahora interesa, préstamos hipotecarios) a un inversor, transformando esos derechos de crédito en títulos financieros emitidos en los mercados de capitales. Una titulización tiene lugar reagrupando en una misma cartera un conjunto de derechos de crédito de naturaleza similar (por ejemplo, préstamos inmobiliarios, etc.) que son cedidos a una estructura ad hoc (sociedad, fondo o trust) que financia el precio de compra colocando los títulos entre los inversores. Los títulos, que suelen adoptar la forma de bonos, representan cada uno una fracción de la cartera de derechos de crédito titulizados y dan el derecho a los inversores a recibir pagos por los derechos de crédito (cuando los préstamos inmobiliarios generan pagos mensuales) bajo la forma de interés y de reembolso del principal. En el presente caso ha tenido lugar la titulización y se plantea que, puesto que la cesión del crédito titulizado ha producido la transmisión del derecho al titular de la participación, parece lógico que esta titularidad legitime a éste y no a la entidad en su día prestamista y luego emisora de los títulos de participación para el ejercicio de la acción. La respuesta favorable a la legitimación activa de la entidad prestamista y emisora encuentra apoyo directo en el art. 30.1 del R.D. 716/2009, que dispone que la ejecución del préstamo o crédito hipotecario participado corresponde a la entidad emisora. Sin embargo, la normativa legal que impedía el ejercicio de la acción de ejecución hipotecaria por el fondo cesionario ha experimentado una modificación que incide de forma relevante en esta cuestión. Tanto la Ley Hipotecaria tras la Ley 13/2015, como la Ley 5/2015 permiten la inscripción en el Registro de la Propiedad de los bienes y derechos reales pertenecientes a los fondos de titulización. Por lo tanto, es inscribible a favor del fondo el derecho real de hipoteca, lo que antes no era posible. Si bien los fondos de titulización son patrimonios separados carentes de personalidad jurídica, el ejercicio de las acciones que les competan y su defensa en el proceso debe ser actuado por la correspondiente sociedad gestora que lo ha constituido, puede modificarlo e instar su extinción y le representa legalmente. Las citadas Leyes 5/2015 y 13/2015 inciden en la viabilidad procesal de la demanda de ejecución hipotecaria presentada por la sociedad gestora del fondo de titulización. Desde esta perspectiva, tienen naturaleza eminentemente procesal, por lo que lo relevante no es la fecha de otorgamiento del contrato de cuya ejecución se trate, sino la de presentación de la demanda. Por lo tanto, no supone aplicación retroactiva, aunque la escritura de préstamo sea de fecha anterior. El art. 30 del RD 716/2009, que se invoca y dispone que el ejercicio de la acción ejecutiva corresponde a la entidad emisora, es una norma de carácter reglamentario, que necesariamente decae ante la Ley de Enjuiciamiento Civil y las posteriores con rango de ley formal que sustentan la postura expuesta, y no tiene el rango de ley ordinaria apto para la regulación de la legitimación extraordinaria prevista en el párrafo segundo del art. 10 LEC. No obstante, conviene señalar la existencia de dudas jurídicas serias derivadas de la normativa existente así como la existencia entre los tribunales de apelación de un criterio mayoritario distinto al que aquí se mantiene. Voto particular. (Auto de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección Tercera, de 19 de octubre de 2017, rec. núm. 298/2017)