El acceso al Registro de las modificaciones jurídico reales de origen negocial

Registro de la Propiedad. Auto aprobatorio de la avenencia entre partes en una conciliación instada ante el juez de Paz sobre una usucapión extraordinaria. Reconocida la aptitud de la sentencia declarativa como medio inmatriculador, debe advertirse, en cuanto al supuesto planteado y objeto de este recurso, que no estamos en presencia de una sentencia dictada en juicio declarativo -a que se refiere el número 5.º del artículo 204 de la Ley Hipotecaria-, sino ante un auto aprobatorio de la avenencia alcanzada entre las partes en un procedimiento de conciliación instado ante el juez de Paz. Cuando la usucapión se declara judicialmente, aun habiéndose allanado una de las partes, no estamos ante un negocio abstracto ni un mero reconocimiento de dominio, sino que estamos ante una adquisición con una causa, cual es la prescripción extraordinaria ganada por una de las partes intervinientes.

Sin embargo, en el supuesto de este expediente tal declaración no se produce, pues el auto judicial es consecuencia de la avenencia entre las partes en procedimiento de conciliación ante el juez de Paz. La conciliación, aun cuando no se ponga en duda la veracidad de lo que en ella declaran los interesados, no implica más que un reconocimiento por parte del demandado de que el demandante es dueño, por lo que, aunque el juez ponga fin a un procedimiento de conciliación, no hay una decisión de fondo sobre la realidad de la usucapión. La naturaleza contractual del consentimiento requerido de las partes nos reconduce a las circunstancias que exige el ordenamiento para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las modificaciones jurídico reales de origen negocial. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de marzo de 2018 -2ª-, BOE de 27 de marzo de 2018)

Ejecución hipotecaria de finca sobre la que existe un derecho no inscrito de uso de la vivienda familiar

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Derecho de uso y disfrute de la vivienda familiar atribuido por sentencia no inscrito al tiempo de expedir la certificación de cargas. Cónyuge usuario no demandado en el procedimiento de ejecución. El hecho incontestable de que el derecho de uso sea inscribible implica la aplicabilidad de los principios reguladores del sistema hipotecario cual es el de prioridad, por lo tanto lo procedente es la purga del derecho de uso, como consecuencia de la ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad. Los terceros poseedores, incluyendo al usufructuario y al titular del derecho de uso, no solo deben ser demandados, sino también requeridos de pago, como se deduce de los artículos 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132 de la Ley Hipotecaria. Conforme a lo anterior, si tenemos en cuenta la especial relevancia de la vivienda familiar y la finalidad de protección que justifica la concesión del derecho de uso resultante de un proceso matrimonial, debe entenderse que quien lo ostenta ha de ser demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria y requerido de pago, si dicho derecho de uso era conocido por la entidad acreedora o si constaba inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la presentación de la demanda, de manera análoga a lo que se ha mantenido por esta Dirección General, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, en relación con el tercer poseedor de bienes hipotecados (propietario, usufructuario, nudo propietario, titular del dominio directo o útil).

Ahora bien, si el usuario, como en este caso, pudiendo hacerlo no ha inscrito su derecho en el Registro no podrá oponerlo frente a terceros que sí hayan inscrito los suyos. Esto supone que si el derecho de uso no está inscrito, no podrá oponerse al adquirente del inmueble que cumpla los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y, en cuanto al procedimiento de ejecución, no podrá tener intervención en el mismo, en la forma prevista en el artículo 662 de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes relacionado que exige que acredite la inscripción de su título de adquisición. Por tanto, a estos efectos, la inscripción es un requisito para la intervención en el procedimiento, salvo que haya acreditado al acreedor previamente su adquisición, a fin de tener la consideración de parte.

En cualquier caso, no constando inscrito el derecho, la correcta intervención de su titular queda circunscrita exclusivamente al ámbito procesal, sin que le alcance la calificación registral en tanto esta implica la defensa del titular inscrito, no de quien ha dado la espalda a la protección derivada del registro. Así resulta expresamente del artículo 132 de la Ley Hipotecaria en sus apartados 1.º y 2.º que hacen referencia a titulares inscritos; y en el ámbito procesal (artículo 662 de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes relacionado), la referencia al tercer poseedor se realiza igualmente por la condición de titular inscrito en el Registro de la Propiedad. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de marzo de 2018 -1ª-, BOE de 27 de marzo de 2018)

Donación de finca sobre la que pesa una prohibición testamentaria de vender

Registro de la Propiedad. Prohibición de «vender» impuesta en testamento a quienes adquirieron determinada finca como legatarios. Posibilidad de donar dicha finca a otras personas. En el presente supuesto la testadora estableció la prohibición expresa de que no fuera vendida la finca mientras vivieran los citados legatarios, por lo que el sentido literal de tal prohibición excluye su extensión a las donaciones. Ciertamente, a la hora de interpretar su verdadera voluntad, no debe descartarse que la testadora quisiera prohibir a los legatarios que dispusieran a título gratuito por actos inter vivos; y esa voluntad debería prevalecer de conformidad con el criterio interpretativo en sede de testamentos recogido en los artículos 675 y 767 del Código Civil. No constituye óbice alguno la referencia que tales preceptos hacen al propio testamento como base de la interpretación, pues, según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo, dicha interpretación ha de hacerse con un criterio subjetivista, porque aunque tenga un punto de partida basado en las declaraciones contenidas en el documento testamentario, su finalidad primordial es la de investigar la voluntad real del testador, tratando de armonizar en lo posible las distintas cláusulas de aquél, empleando unitariamente las reglas de hermenéutica, e incluso haciendo uso, con las debidas precauciones, de los llamados medios de prueba extrínsecos, o circunstancias exteriores o finalistas a la disposición de última voluntad que se interpreta.

Nada impide que de la interpretación de la real voluntas testatoris del momento en que otorgó el testamento pudiera concluirse, con los medios hermenéuticos mencionados, que la causante no habría ordenado el legado de haber sabido que los legatarios donarían la finca legada, pero tal hipótesis sólo puede ser apreciada judicialmente, en procedimiento contradictorio, con una fase probatoria que no cabe en el ámbito del recurso contra la calificación registral. Mientras tanto debe prevalecer la interpretación literal de la prohibición de venta, toda vez que es lógico entender que en un testamento autorizado por notario las palabras que se emplean en la redacción de aquél tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento, puesto que preocupación del notario autorizante debe ser que la redacción se ajuste a la voluntad del testador, en estilo preciso y observando la propiedad en el lenguaje.

Por lo expuesto, la prohibición inscrita es de carácter limitado y relativo, por lo que no debe extenderse a supuestos no previstos en su tenor. El principio de libertad de tráfico, con amparo en el artículo 348 del Código Civil, y por tanto vigente en nuestro sistema jurídico, exige que las restricciones legítimamente impuestas a la propiedad y, en consecuencia, a su facultad dispositiva sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de marzo de 2018 -1ª-, BOE de 6 de abril de 2018)

Mandamiento expedido por letrada de la Administración de Justicia ordenando una anotación de embargo

Registro de la Propiedad. Ejecución de títulos judiciales. Anotación de embargo ordenada en mandamiento expedido por letrada de la Administración de Justicia. Innecesariedad de acreditar la firmeza del decreto dictado por dicha letrada en el que se acordaba la traba del embargo sobre la finca. Las actuaciones que lleve a cabo el letrado de la Administración de Justicia adoptarán la forma de decreto o de diligencia de ordenación, que solo serán susceptibles de recurso de reposición ante el propio letrado o de revisión, no teniendo la interposición de dichos recursos efectos suspensivos. En consecuencia, la letra del artículo 165 del Reglamento Hipotecario ha de ser interpretada a la luz de lo que establece actualmente la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por ello, si el único recurso procesal que puede interponerse frente a las resoluciones que han acordado el embargo cuya anotación se solicita, es un recurso que no produce efectos suspensivos, no puede exigirse la firmeza para anotar el embargo en el Registro de la Propiedad.

Lo mismo ocurre cuando se trata de anotaciones preventivas que dan publicidad a medidas cautelares ordenadas por el juez de acuerdo con lo establecido en el Título VI del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Para practicar una anotación de demanda, de embargo preventivo o de prohibición de disponer, no puede exigirse que se acredite que no cabe recurso alguno frente a la resolución judicial que las haya acordado, puesto que, según establece el artículo 735.2 de la mencionada Ley de Enjuiciamiento Civil, contra el auto que acuerda la medida cautelar solo cabe recurso de apelación sin efectos suspensivos. Y es que el requisito de la firmeza de la resolución judicial está plenamente justificado cuando se van a producir asientos definitivos, tanto de inscripción como de cancelación, puesto que, si se admitiera la práctica de los mismos sin ser firme la resolución que los ordena, podrían surgir en el ínterin terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que se apoyarían en asientos registrales practicados en virtud de un título que no es firme, haciéndose inviable la ejecución de la sentencia del órgano judicial superior revocatoria de la anterior.

Por el contrario, tratándose de anotaciones preventivas, no existe ese peligro, porque se trata de asientos provisionales que, además, no atribuyen al anotante la fuerza de la fe pública registral. Si, practicada una anotación preventiva, se revocase posteriormente la resolución judicial que la había decretado al resolverse el recurso que sin efectos suspensivos está previsto legalmente al efecto, bastará con emitir el oportuno mandamiento para cancelar dicha anotación. Esta es precisamente la razón por la que el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil solo impone el requisito de la firmeza en sentido estricto para la práctica de inscripciones o de cancelaciones, pero no para las anotaciones preventivas. De esta forma se permite la ejecución provisional de la sentencia mediante la publicidad registral de la misma, evitando así que en el tiempo que media hasta que dicha sentencia alcance firmeza puedan surgir terceros hipotecarios que frustren su efectividad plena.
En nuestro ordenamiento registral las situaciones litigiosas que afectan a la existencia de los derechos inscritos tienen acceso al Registro a través de la anotación preventiva de demanda. Y existiendo ya sentencia ejecutable no hay obstáculo para que el que haya obtenido la sentencia obtenga anotación preventiva de su derecho. Pues si la Ley permite que una sentencia frente a la que se pueden interponer recursos con plenos efectos suspensivos se pueda anotar en el Registro, con más razón ha de ser anotable una resolución judicial contra la que únicamente caben recursos que no suspenden su efectividad. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de marzo de 2018 -2ª-, BOE de 6 de abril de 2018)

Propiedad horizontal. Rectificación de la descripción de elementos integrantes de un edificio

Registro de la Propiedad. Constancia registral de la rectificación de la descripción de dos elementos integrantes de un edificio en régimen de división horizontal. Se pretende una alteración del régimen jurídico de los elementos comunes, lo que es materia que compete a la comunidad, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo y de los estatutos de conformidad con el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal. Así, aunque la exigencia de la unanimidad se ha ido superando tanto en el ámbito jurisprudencial, en supuestos concretos de abuso patente, como en el legislativo, con reformas puntuales como la más reciente, la Ley 8/2013, de 26 de junio, lo cierto es que la unanimidad no ha desaparecido, exigiéndose cuando se trata de cambiar la configuración, constitución o normas esenciales del inmueble. Pero es que, además, la rectificación solicitada conlleva, en última instancia, la modificación de la descripción de una de los elementos privativos efectuada sin el consentimiento de su titular registral, afectando a su derecho de dominio y requiriéndose por tanto el consentimiento individualizado del propietario correspondiente, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado uti singuli por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos afectados por la rectificación, sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta, siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales.

Y tales consentimientos, como ha quedado expuesto, no concurren en el presente caso, pues ni existe acuerdo unánime de la junta de propietarios para la modificación del título constitutivo de la división horizontal, ni en el otorgamiento de la escritura comparece uno de los titulares de los elementos privativos afectados por la modificación, siendo además que el resultado último de la rectificación solicitada conllevaría en realidad una alteración en la titularidad de ambas fincas, sin que proceda entrar a valorar los requisitos exigidos para su registración por no advertirse este extremo por el registrador en su calificación ni constituir objeto de recurso. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de marzo de 2018 -4ª-, BOE de 6 de abril de 2018)